Immobilienkauf Österreich 2026 - Kaufnebenkosten, GrESt, KIM-Verordnung

Was kostet der Immobilienkauf 2026 wirklich?

10 bis 12 Prozent des Kaufpreises sind über den reinen Kaufpreis hinaus einzukalkulieren. Die größten Brocken: Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Grundbuch-Eintragungsgebühr 1,1 Prozent (die Befreiung für den Hauptwohnsitz ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen), Maklerprovision bis 3,6 Prozent pro Partei, Rechtsanwalt oder Notar 1,5 bis 3 Prozent plus USt, Pfandrechtsgebühr 1,2 Prozent beim Hypothekarkredit. Wer den Kauf nicht voll mit Eigenmitteln finanziert, kommt zusätzlich um die Kosten der Immobilienfinanzierung nicht herum. Wie sich die Immobilienpreise 2026 entwickeln und was ein Neubau laut Baukosten kostet, zeigen die jeweiligen Beiträge.

Vollständige Kosten-Übersicht

Position	Höhe	Wer zahlt	Bemerkung
Grunderwerbsteuer	3,5 %	Käufer	Stufentarif bei Familie
Eintragungsgebühr Grundbuch	1,1 %	Käufer	Befreiung für Hauptwohnsitz mit 30.06.2026 ausgelaufen
Pfandrechtsgebühr	1,2 %	Käufer (bei Kredit)	Befreiung für Hauptwohnsitz mit 30.06.2026 ausgelaufen
Maklerprovision	bis 3,6 %	Auftraggeber (meist Verkäufer)	Verkäufer-Tragungs-Reform 2023
Rechtsanwalt / Notar	1,5 - 3 % + USt	Käufer	Kaufvertrag, Treuhand, GB-Eintragung
Treuhand-Konto	ca. 0,1 - 0,3 %	Käufer	Sicherheit für Kaufpreis-Hinterlegung
Bewertungsgutachten	0,5 - 2 %	Käufer (auf Wunsch der Bank)	Bei Kredit-Finanzierung
Versicherungen (Eigenheim, Haushalt)	wenige Hundert €	Käufer	Eigenheim-/Haushaltsversicherung
Gesamt typisch	10 - 12 %		ohne Bauträger-/Sanierungs-Kosten

Kalkulation: Wohnungskauf 380.000 Euro Wien

Posten	Betrag
Kaufpreis	380.000 €
Grunderwerbsteuer 3,5 %	13.300 €
Eintragungsgebühr 1,1 %	4.180 €
Pfandrechtsgebühr 1,2 % (Kredit 304.000 €)	3.648 €
Rechtsanwalt 1,8 % + 20 % USt	8.208 €
Treuhand-Gebühr	760 €
Maklerprovision (Verkäufer trägt - falls Käufer-Beauftragung: 3,6 %)	0-13.680 €
Nebenkosten (Grundbuchantrag ab 1.7.2026)	30.096 €
zum Vergleich: mit Befreiung (Antrag bis 30.6.2026)	22.268 €

Lesart: Seit 1. Juli 2026 kostet derselbe Kauf 7.828 Euro mehr als im ersten Halbjahr. Diesen Betrag muss der Käufer zusätzlich aus Eigenmitteln aufbringen, denn Banken finanzieren Nebenkosten in der Regel nicht mit. Wer eine Finanzierungszusage auf Basis einer Kalkulation aus dem Frühjahr hat, sollte sie nachrechnen lassen.

Grundbuchgebühren-Befreiung: ausgelaufen, die Pflichten laufen weiter

Zwei Jahre lang war der Grundbucheintrag für das Eigenheim gebührenfrei. Mit dem Wohn- und Baupaket (BGBl I Nr. 37/2024) entfielen die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent und die Pfandrechtsgebühr von 1,2 Prozent, und zwar für Kaufverträge ab 1. April 2024, deren Grundbuchantrag laut Justizministerium zwischen 1. Juli 2024 und 30. Juni 2026 beim Grundbuch einlangte. Befreit war der Anteil der Bemessungsgrundlage bis 500.000 Euro, über 2 Millionen Euro gab es gar keine Befreiung.

Maßgeblich war der Tag, an dem der Antrag beim Grundbuchgericht einlangte, nicht der Tag der Vertragsunterzeichnung. Wer im Frühjahr 2026 unterschrieben hat, dessen Eintragungsantrag aber erst im Juli beim Gericht war, zahlt die vollen Gebühren. Eine Verlängerung oder Nachfolgeregelung wurde bis Ende September 2026 nicht beschlossen.

Für alle, die die Befreiung genutzt haben, ist das Thema damit nicht erledigt. Es gelten zwei Pflichten weiter:

Fünf Jahre Hauptwohnsitz. Wird das Eigenheim vorher verkauft oder der Hauptwohnsitz aufgegeben, wird die Gebühr nacherhoben. Bei einem Eintrag im Juni 2026 läuft diese Bindung bis Juni 2031.
Rechtzeitiger Bezug beim Neubau. Wird das Eigenheim erst errichtet, muss es innerhalb von drei Monaten ab Fertigstellung bezogen werden, längstens fünf Jahre nach der Eintragung ins Grundbuch.

Grunderwerbsteuer und der Familien-Stufentarif

Die Grunderwerbsteuer beträgt beim normalen Kauf 3,5 Prozent, und zwar von der Bemessungsgrundlage. Bei einem Kauf am freien Markt ist das der Kaufpreis, mindestens aber der Grundstückswert nach der Grundstückswertverordnung. Schuldner sind Käufer und Verkäufer zur ungeteilten Hand, vertraglich trägt sie fast immer der Käufer. Abgeführt wird sie über die Selbstberechnung des Vertragserrichters, fällig rund einen Monat nach Vertragsabschluss.

Bei Übertragungen innerhalb der Familie greift statt der 3,5 Prozent ein progressiver Stufentarif auf den Grundstückswert:

Stufe	Bemessungsgrundlage	Satz
1	bis 250.000 €	0,5 %
2	250.000 - 400.000 €	2,0 %
3	über 400.000 €	3,5 %

Zum begünstigten Kreis zählen Ehe- und eingetragene Partner, Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel), Geschwister, Nichten und Neffen sowie Schwiegerkinder. Onkel, Tante und Cousins fallen nicht darunter.

Rechenbeispiel Familienübergabe: Ein Elternhaus mit 550.000 Euro Grundstückswert geht an die Tochter. Stufe 1: 250.000 x 0,5 % = 1.250 Euro. Stufe 2: 150.000 x 2 % = 3.000 Euro. Stufe 3: 150.000 x 3,5 % = 5.250 Euro. Macht 9.500 Euro statt 19.250 Euro beim Standardsatz, eine Ersparnis von 9.750 Euro allein durch den Familientarif. Wer eine Schenkung oder vorweggenommene Erbfolge plant, sollte diesen Tarif kennen.

KIM-Verordnung - was nach dem Auslaufen gilt

Die FMA-Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung war von August 2022 bis Juni 2025 in Kraft. Sie verlangte:

20 Prozent Eigenmittel (inklusive Kaufnebenkosten).
Maximal 35 Jahre Laufzeit.
Schuldendienstquote ≤ 40 Prozent (monatliche Kreditrate maximal 40 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens).

Mit Auslaufen am 30. Juni 2025 sind die Kriterien rechtlich nicht mehr bindend - aber die meisten Banken handhaben sie als interne Soll-Richtlinie weiter. Wer mit weniger als 20 Prozent Eigenmitteln oder bei Schuldendienstquote über 40 Prozent ansucht, sollte den finanzierenden Berater frühzeitig konsultieren.

Praxis-Realität 2026: Einige Banken bieten Eigenmittel-Lösungen unter 20 Prozent für Hauptwohnsitz-Erwerber an, fordern dann aber höhere Bonität, längere Bindung oder Bürgschaft.

Maklerprovision-Reform 2023 nachgewirkt

Seit 1. Juli 2023 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt seine Provision. Bei Wohnungskäufen ist der Auftraggeber in der Regel der Verkäufer. Der Käufer zahlt nur dann, wenn er den Makler aktiv beauftragt hat - was bei Wohnungsbesichtigungen über Plattformen wie willhaben.at meist nicht der Fall ist.

Maximum: 3 Prozent + 20 Prozent USt = 3,6 Prozent des Kaufpreises pro Partei, ab Kaufpreis 48.449 Euro. Bei niedrigeren Kaufpreisen gestaffelte Höchstprovisionen (4 Provisionen pro Monatsmiete bei Mietverträgen, Stufen bei Kaufpreisen darunter).

Finanzierung 2026: Zinsen, Eigenmittel, Förderung als zweite Säule

Das Zinsumfeld hat 2026 gedreht. Die EZB hat den Einlagensatz mit Wirkung 17. Juni und 16. September 2026 um je 0,25 Prozentpunkte auf 2,50 Prozent angehoben - die ersten Erhöhungen seit September 2023. Neue Wohnbaukredite kosteten laut OeNB-Zinsstatistik im Juli 2026 im Schnitt 3,54 Prozent Sollzins: variable Hypothekarkredite samt Bindungen bis ein Jahr 3,62 Prozent, Fixzinskredite mit 5 bis 10 Jahren Bindung 3,48 Prozent, mit über 10 Jahren 3,59 Prozent. Die September-Erhöhung steckt darin noch nicht; der 3-Monats-EURIBOR, an dem die meisten variablen Kredite hängen, stand am 28. September 2026 bei 2,594 Prozent nach 2,029 Prozent zu Jahresbeginn. Variabel ist damit im Schnitt teurer als die lange Fixbindung. In diesem Umfeld ist die Zinsbindungs-Strategie keine Nebensache: Wer Planungssicherheit will, sichert sich den Fixzins, wer auf wieder sinkende Zinsen wettet, fährt variabel und trägt das Risiko weiterer Anhebungen. Für die Anschlussfinanzierung kann ein Forward-Darlehen den heutigen Satz für später reservieren.

Bei den Eigenmitteln gilt trotz KIM-Auslaufen die Faustregel: 20 Prozent des Kaufpreises plus die vollen Nebenkosten. Real braucht man also eher 28 bis 30 Prozent der Kaufsumme an Eigenmitteln, bevor die Bank den Rest finanziert. Wer das nicht hat, sollte die Wohnbauförderung des jeweiligen Bundeslandes als zweite Eigenmittel-Säule prüfen, sie wird von vielen Banken als Eigenkapital-Ersatz anerkannt. Wie viel Kredit überhaupt leistbar ist, klärt vor der Suche der Leistbarkeits-Rechner und der Überblick zur Immobilienfinanzierung.

Schritt-für-Schritt zum Kauf

Finanzierungs-Vorab - vor der Suche zur Bank: Wie viel Kredit ist möglich, wie hoch das Eigenkapital? Vergleich mit unserem Leistbarkeits-Rechner.
Suche über Plattformen, Makler oder direkt.
Besichtigung mit Checkliste - Energieausweis prüfen, Betriebskosten erfragen, Mängel dokumentieren.
Verbindliches Angebot schriftlich abgeben - oft Kaufanbot über Makler.
Kaufvertrag durch Rechtsanwalt oder Notar erstellen lassen. Treuhand-Konto einrichten.
Beglaubigung der Unterschriften beim Notar.
Kaufpreis-Hinterlegung auf Treuhand-Konto.
Grundbuch-Eintragung durch den Vertragserrichter.
Bezahlung der Grunderwerbsteuer über die Selbstberechnung des Vertragserrichters - meist 1 Monat nach Vertragsabschluss fällig.
Schlüssel-Übergabe und Hauptwohnsitz-Anmeldung.

Kaufvarianten und ihre Tücken

Nicht jeder Kauf läuft gleich. Beim Neubau vom Bauträger zahlt man oft schon vor Fertigstellung, und genau dafür gibt es das Bauträgervertragsgesetz: Der Bauträgervertrag (BTVG) muss die Vorauszahlungen absichern, üblich über das Ratenplan-Modell mit grundbücherlicher Sicherstellung oder eine Bankgarantie. Wer hier ohne Sicherungsmodell zahlt, riskiert bei einer Bauträger-Insolvenz den Totalverlust. Mängel am fertigen Objekt fallen unter die Bau-Gewährleistung, die bei unbeweglichen Sachen drei Jahre läuft.

Beim Wohnungskauf ist zu unterscheiden, ob man echtes Wohnungseigentum (eine eigene, im Grundbuch verbücherte Einheit) erwirbt oder nur einen Anteil. Genossenschaftswohnungen funktionieren anders: Bei der Genossenschaftswohnung und der WGG-Wohnung zahlt man oft einen Finanzierungsbeitrag statt eines Kaufpreises, mit eigenen Regeln für Rückzahlung und späteren Eigentumserwerb. Diese Modelle sind günstiger im Einstieg, aber nicht dasselbe wie Volleigentum.

Checkliste vor der Unterschrift

Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, gehören drei Dokumente auf den Tisch:

Grundbuchauszug, vor allem das Lastenblatt (C-Blatt). Pfandrechte, Dienstbarkeiten (etwa ein Wegerecht) oder Vorkaufsrechte stehen hier. Ein bestehendes Pfandrecht des Verkäufers muss vor oder Zug um Zug mit der Übergabe gelöscht werden. Den Grundbuch-Auszug holt der Vertragserrichter, ein eigener Blick lohnt trotzdem.
Flächenwidmung und Bebauungsplan. Die Flächenwidmung entscheidet, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden darf und wie. Bauland-Wohngebiet ist nicht gleich Grünland, und ein “Baugrund” ohne Widmung ist ein teurer Irrtum.
Energieausweis und Zustand. Pflicht bei jedem Verkauf, und bei Altbestand der ehrlichste Hinweis auf kommende Sanierungskosten.

Wer diese drei Punkte vor der Unterschrift klärt, vermeidet die teuersten Überraschungen. Bei Unsicherheit ist das Honorar für ein kurzes anwaltliches Gegenlesen des Vertrags gut investiert.

Steuer beim späteren Verkauf nicht vergessen

Wer kauft, sollte den Ausstieg mitdenken. Ein späterer Verkauf mit Gewinn löst die Immobilienertragsteuer aus, in der Regel 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten). Für das selbst bewohnte Eigenheim gibt es aber die Hauptwohnsitzbefreiung: Sie greift, wenn die Wohnung ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war, oder wenn sie innerhalb der letzten zehn Jahre für mindestens fünf Jahre Hauptwohnsitz war. In diesen Fällen bleibt der Verkaufsgewinn steuerfrei.

Das ist mehr als ein Steuerdetail: Es bedeutet, dass die eigene Wohnung steuerlich anders behandelt wird als ein Anlageobjekt. Wer eine Immobilie gezielt zur Vermietung kauft, sollte die Immobilie als Geldanlage von Anfang an steuerlich durchplanen, denn dort fallen ImmoESt und laufende Vermietungs-Besteuerung an, dafür sind Abschreibung und Werbungskosten absetzbar. Die Frage “Eigennutzung oder Vermietung” entscheidet also nicht nur über die monatliche Rate, sondern über die gesamte Steuerlogik des Objekts.

Häufige Fehler

Fehler 1: Nebenkosten unterschätzt. Wer nur den Kaufpreis im Kopf hat und den Kredit knapp kalkuliert, fehlt am Ende für die 12 Prozent Nebenkosten. Tipp: Eigenmittel = 20 Prozent Kaufpreis + Nebenkosten (also faktisch ca. 30 Prozent Eigenmittel-Bedarf inkl. Nebenkosten).

Fehler 2: Mit der alten Gebührenbefreiung kalkuliert. Seit 1. Juli 2026 sind Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr wieder voll fällig, zusammen bis zu 2,3 Prozent. Kalkulationen und Finanzierungszusagen aus dem ersten Halbjahr 2026 rechnen womöglich noch ohne diesen Posten. Im Beispiel oben fehlen dann 7.828 Euro Eigenmittel.

Fehler 3: Energieausweis ignoriert. Schlechte Energieklasse (D-G) bedeutet hohe Betriebskosten und ggf. Sanierungs-Pflicht (EU-Gebäuderichtlinie). Bei Immobilien älter als 1980 immer mit Sanierungs-Reserve kalkulieren.

Fehler 4: KIM-Auslaufen mit Bonitäts-Erleichterung verwechselt. Banken sind seit Juli 2025 rechtlich freier - in der Praxis aber kaum lockerer. Wer auf eine “leichtere Finanzierung” hofft, wird bei den meisten österreichischen Banken enttäuscht. Mehrere Angebote einholen.

Fehler 5: Behaltefrist der Gebührenbefreiung ignoriert. Wer die Grundbuchgebühren-Befreiung bis Juni 2026 genutzt hat und das Objekt binnen fünf Jahren verkauft oder den Hauptwohnsitz aufgibt, zahlt die ersparten 2,3 Prozent nach. Bei einer 400.000-Euro-Wohnung sind das rund 9.200 Euro, die plötzlich fällig werden. Vor einem geplanten Wiederverkauf gegenrechnen.

Was nach dem Kauf laufend kostet

Der Kaufpreis und die Nebenkosten sind nur der Einstieg. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, zahlt monatlich Betriebskosten und vor allem die Instandhaltungsrücklage, die der Eigentümergemeinschaft nach den Regeln des Wohnungseigentums und der WEG-Novelle zufließt. Diese Rücklage ist kein verlorenes Geld, sondern finanziert Dach, Fassade und Lift, ihre Höhe sollte vor dem Kauf erfragt werden, ein zu niedriger Stand ist ein Warnsignal.

Dazu kommen die jährliche Grundsteuer, die Eigenheimversicherung und, je nach Energieklasse, die Heizkosten. Gerade bei älteren Objekten lohnt der Blick in den Energieausweis: Eine schlechte Klasse bedeutet hohe laufende Kosten und mittelfristig Sanierungsdruck durch die EU-Gebäuderichtlinie. Mit einem Bundeszuschuss für die thermische Sanierung ist 2026 nicht mehr zu rechnen: Der Sanierungsbonus wurde am 2. Februar eingestellt, für 2027 sind wieder 181 Millionen Euro vorgesehen. Wer das Objekt vermietet statt selbst bewohnt, rechnet die Kosten gegen die Mieteinnahmen, dazu mehr im Beitrag zur Immobilie als Geldanlage.

Unsere Einschätzung

Der Immobilienkauf ist seit Juli 2026 spürbar teurer geworden: Die Befreiung von Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen, und die Zinsen steigen wieder. Wenn Sie aktuell mit einem konkreten Objekt liebäugeln, sind diese Punkte entscheidend:

Nebenkosten neu rechnen: Mit bis zu 2,3 Prozent Grundbuchgebühren liegen die Nebenkosten wieder am oberen Ende der 10 bis 12 Prozent. Dieser Betrag muss aus Eigenmitteln kommen.
Eigenmittel-Realität: Auch ohne KIM-Pflicht halten Banken faktisch an 20 Prozent fest. Wer das nicht hat, sollte die Wohnbauförderung des Bundeslandes als zweite Eigenmittel-Säule prüfen.
Steuer-Effekt vergessen: Wer parallel zum Hauptwohnsitz ein zweites Objekt zur Vermietung kauft, kann Werbungskosten und AfA gegen die Mieteinnahmen rechnen - mehr dazu im Beitrag zur Immobilie als Geldanlage. Der Steuer-Effekt gehört in die Finanzierungs-Entscheidung.
Zins-Entscheidung bewusst treffen: Seit den EZB-Erhöhungen vom Juni und September 2026 zeigt der Trend nach oben statt nach unten. Wer auf wieder fallende Zinsen wartet, um variabel zu finanzieren, spekuliert - und zahlte im Juli 2026 laut OeNB im Schnitt bereits mehr als für eine Bindung über zehn Jahre. Planungssicherheit über 20 oder 25 Jahre ist derzeit also kaum teurer als das variable Risiko. Beides ist legitim, aber es sollte eine Entscheidung sein, keine Unterlassung.

Insgesamt bleibt der Immobilienkauf das Mittel der Wahl zum langfristigen Vermögensaufbau in Österreich - aber mit klar offen liegenden Zahlen und ohne Selbsttäuschung über die Gesamtkosten. Die größte vermeidbare Fehlentscheidung ist nicht der Kauf selbst, sondern eine Finanzierung, die auf Nebenkosten und Zinsen von gestern gerechnet ist.

Quellen (10)

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten 2026?

Rund 10 bis 12 % des Kaufpreises. Die größten Posten: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Eintragungsgebühr (die Befreiung für Hauptwohnsitze ist mit 30.06.2026 ausgelaufen), bis 3,6 % Maklerprovision pro Partei, 1,5-3 % Rechtsanwalt/Notar inkl. USt, 1,2 % Pfandrechtsgebühr beim Hypothekarkredit.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Käufer und Verkäufer sind zur ungeteilten Hand Schuldner - in der Praxis trägt der Käufer die volle Steuer. Bei Familien-Übergaben gilt der Stufentarif (0,5 % / 2 % / 3,5 % je nach Bemessungsgrundlage).

Gibt es die Befreiung von der Eintragungsgebühr noch?

Nein. Befreit waren nur Grundbuchanträge, die bis 30. Juni 2026 beim Grundbuchgericht eingelangt sind. Seit 1. Juli 2026 fallen für jeden Kauf wieder 1,1 % Eintragungs- und 1,2 % Pfandrechtsgebühr an, auch wenn der Kaufvertrag vorher unterschrieben wurde.

Wie hoch ist die Maklerprovision 2026?

Pro Partei maximal 3 % plus 20 % USt = 3,6 % des Kaufpreises (bei Kaufpreisen über 48.449 €). Seit der Reform 2023 zahlt der Auftraggeber - in der Regel der Verkäufer - die volle Provision; der Käufer kann nur belastet werden, wenn er den Makler tatsächlich beauftragt hat.

Was war die KIM-Verordnung?

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung der FMA forderte bis 30.06.2025: 20 % Eigenmittel, max. 35 Jahre Laufzeit, max. 40 % Schuldendienstquote. Sie ist mit Juli 2025 ausgelaufen - Banken handhaben die Kriterien als Soll-Richtlinie weiter, sind aber rechtlich freier.

Welche Förderungen gibt es 2026?

Wohnbauförderung pro Bundesland (Kärnten, Steiermark, NÖ, OÖ, Salzburg, Tirol, Vorarlberg, Burgenland, Wien jeweils eigene Regeln), Sanierungsoffensive des Bundes (2026 ausgeschöpft, 2027 wieder 360 Mio. €). Die Befreiung von Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen.

Was kostet die Grundbuch-Eintragung seit Juli 2026?

1,1 % des Kaufpreises für das Eigentumsrecht und 1,2 % der Pfandsumme für das Pfandrecht der Bank. Bei einer Wohnung um 380.000 € mit 304.000 € Kredit sind das 4.180 € plus 3.648 €, zusammen 7.828 €, die bis Ende Juni 2026 für den Hauptwohnsitz entfallen wären.

Ich habe die Gebührenbefreiung genutzt - muss ich im Eigenheim wohnen bleiben?

Ja. Das Eigenheim muss fünf Jahre lang als Hauptwohnsitz genutzt werden. Wird es vorher verkauft oder der Hauptwohnsitz aufgegeben, wird die Gebühr nacherhoben. Das gilt auch nach dem Auslaufen der Befreiung weiter, im Extremfall bis 2031.

Wurde die Befreiung verlängert?

Nein. Die Befreiung war von Anfang an auf Grundbuchanträge bis 30. Juni 2026 befristet und ist ausgelaufen. Bis Ende September 2026 wurde keine Verlängerung und keine Nachfolgeregelung beschlossen.