Immobilienkauf Österreich 2026 - Kaufnebenkosten, GrESt, KIM-Verordnung

Was kostet der Immobilienkauf 2026 wirklich?

10 bis 12 Prozent des Kaufpreises sind über den reinen Kaufpreis hinaus einzukalkulieren. Die größten Brocken: Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Grundbuch-Eintragungsgebühr 1,1 Prozent (bis 30. Juni 2026 für Hauptwohnsitz bis 500.000 € Bemessung befreit), Maklerprovision bis 3,6 Prozent pro Partei, Rechtsanwalt oder Notar 1,5 bis 3 Prozent plus USt, Pfandrechtsgebühr 1,2 Prozent beim Hypothekarkredit. Wer den Kauf nicht voll mit Eigenmitteln finanziert, kommt zusätzlich um die Kosten der Immobilienfinanzierung nicht herum. Wie sich die Immobilienpreise 2026 entwickeln und was ein Neubau laut Baukosten kostet, zeigen die jeweiligen Beiträge.

Vollständige Kosten-Übersicht

Position	Höhe	Wer zahlt	Bemerkung
Grunderwerbsteuer	3,5 %	Käufer	Stufentarif bei Familie
Eintragungsgebühr Grundbuch	1,1 %	Käufer	Bis 30.06.2026 Hauptwohnsitz bis 500k € befreit
Pfandrechtsgebühr	1,2 %	Käufer (bei Kredit)	Bis 30.06.2026 Hauptwohnsitz bis 500k € befreit
Maklerprovision	bis 3,6 %	Auftraggeber (meist Verkäufer)	Verkäufer-Tragungs-Reform 2023
Rechtsanwalt / Notar	1,5 - 3 % + USt	Käufer	Kaufvertrag, Treuhand, GB-Eintragung
Treuhand-Konto	ca. 0,1 - 0,3 %	Käufer	Sicherheit für Kaufpreis-Hinterlegung
Bewertungsgutachten	0,5 - 2 %	Käufer (auf Wunsch der Bank)	Bei Kredit-Finanzierung
Versicherungen (Eigenheim, Haushalt)	wenige Hundert €	Käufer	Eigenheim-/Haushaltsversicherung
Gesamt typisch	10 - 12 %		ohne Bauträger-/Sanierungs-Kosten

Kalkulation: Wohnungskauf 380.000 Euro Wien

Posten	Betrag
Kaufpreis	380.000 €
Grunderwerbsteuer 3,5 %	13.300 €
Eintragungsgebühr (bis 30.06.2026 Hauptwohnsitz befreit)	0 € (sonst 4.180 €)
Pfandrechtsgebühr (Kredit 304.000 €, bis 30.06.2026 für Hauptwohnsitz befreit)	0 € (sonst 3.648 €)
Rechtsanwalt 1,8 % + 20 % USt	8.208 €
Treuhand-Gebühr	760 €
Maklerprovision (Verkäufer trägt - falls Käufer-Beauftragung: 3,6 %)	0-13.680 €
Nebenkosten ohne Eintragungs-/Pfandrechtsgebühr	22.268 €
Nebenkosten inkl. ohne Befreiung	30.096 €

Schluss-Effekt: Wer den Hauptwohnsitz vor 30. Juni 2026 ins Grundbuch eintragen lässt, spart bei diesem Beispiel 7.828 Euro. Eintragungs- und Pfandrechtsgebühren-Befreiung war eine zeitlich befristete Wohnungseigentum-Förderung 2024-2026. Eine Verlängerung über Mitte 2026 hinaus war zum Redaktionsschluss nicht beschlossen.

Grundbuchgebühren-Befreiung bis Mitte 2026 im Detail

Diese Befreiung ist 2026 der größte einzelne Hebel beim Kauf des Eigenheims, und sie ist an Bedingungen geknüpft, die viele übersehen. Die Eckdaten (eingeführt mit BGBl I Nr. 37/2024):

Befreit sind die Grundbuch-Eintragungsgebühr (1,1 %) und die Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2 %), zusammen 2,3 Prozent der Bemessungsgrundlage.
Freibetrag 500.000 Euro pro Erwerb. Die ersten 500.000 Euro sind voll befreit, der darüber liegende Teil wird normal vergebührt. Das ist eine echte Einschleifung, kein Alles-oder-nichts: Auch bei 600.000 Euro bleibt der Sockel begünstigt.
Ab 2 Mio Euro Bemessungsgrundlage entfällt die Befreiung komplett, auch für den Sockel. Diese Luxusgrenze trifft nur Spitzenobjekte.
Maximale Ersparnis rund 11.500 Euro pro Person (2,3 Prozent von 500.000 Euro). Kaufen zwei Personen je zur Hälfte, verdoppelt sich der befreite Rahmen faktisch auf 1 Mio Euro Bemessung, also bis zu rund 23.000 Euro gemeinsam.

Die Voraussetzungen sind streng: Der Kaufvertrag muss nach dem 31. März 2024 geschlossen, der Grundbuchantrag bis spätestens 1. Juli 2026 beim Bezirksgericht eingebracht sein. Die Immobilie muss ein dringendes Wohnbedürfnis decken, nachgewiesen durch Hauptwohnsitz-Meldung und die Erklärung, dass das bisherige Wohnrecht aufgegeben wird. Für die Pfandrechts-Befreiung braucht es eine Bankbestätigung, dass der Kredit dem Erwerb dient.

Die wichtigste Falle: die fünfjährige Behaltefrist. Wer das geförderte Objekt innerhalb von fünf Jahren ab Eigentumseintragung verkauft oder den Hauptwohnsitz aufgibt, muss die gesamte Gebühr nachzahlen. Wer also schon weiß, dass er in zwei Jahren weiterzieht, sollte die Befreiung nicht überschätzen. Ob die Regelung über Mitte 2026 hinaus verlängert wird, war im Juni 2026 politisch offen und nicht beschlossen, eine Planung auf Basis einer erhofften Verlängerung ist riskant.

Grunderwerbsteuer und der Familien-Stufentarif

Die Grunderwerbsteuer beträgt beim normalen Kauf 3,5 Prozent, und zwar von der Bemessungsgrundlage. Bei einem Kauf am freien Markt ist das der Kaufpreis, mindestens aber der Grundstückswert nach der Grundstückswertverordnung. Schuldner sind Käufer und Verkäufer zur ungeteilten Hand, vertraglich trägt sie fast immer der Käufer. Abgeführt wird sie über die Selbstberechnung des Vertragserrichters, fällig rund einen Monat nach Vertragsabschluss.

Bei Übertragungen innerhalb der Familie greift statt der 3,5 Prozent ein progressiver Stufentarif auf den Grundstückswert:

Stufe	Bemessungsgrundlage	Satz
1	bis 250.000 €	0,5 %
2	250.000 - 400.000 €	2,0 %
3	über 400.000 €	3,5 %

Zum begünstigten Kreis zählen Ehe- und eingetragene Partner, Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel), Geschwister, Nichten und Neffen sowie Schwiegerkinder. Onkel, Tante und Cousins fallen nicht darunter.

Rechenbeispiel Familienübergabe: Ein Elternhaus mit 550.000 Euro Grundstückswert geht an die Tochter. Stufe 1: 250.000 x 0,5 % = 1.250 Euro. Stufe 2: 150.000 x 2 % = 3.000 Euro. Stufe 3: 150.000 x 3,5 % = 5.250 Euro. Macht 9.500 Euro statt 19.250 Euro beim Standardsatz, eine Ersparnis von 9.750 Euro allein durch den Familientarif. Wer eine Schenkung oder vorweggenommene Erbfolge plant, sollte diesen Tarif kennen.

KIM-Verordnung - was nach dem Auslaufen gilt

Die FMA-Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung war von August 2022 bis Juni 2025 in Kraft. Sie verlangte:

20 Prozent Eigenmittel (inklusive Kaufnebenkosten).
Maximal 35 Jahre Laufzeit.
Schuldendienstquote ≤ 40 Prozent (monatliche Kreditrate maximal 40 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens).

Mit Auslaufen am 30. Juni 2025 sind die Kriterien rechtlich nicht mehr bindend - aber die meisten Banken handhaben sie als interne Soll-Richtlinie weiter. Wer mit weniger als 20 Prozent Eigenmitteln oder bei Schuldendienstquote über 40 Prozent ansucht, sollte den finanzierenden Berater frühzeitig konsultieren.

Praxis-Realität 2026: Einige Banken bieten Eigenmittel-Lösungen unter 20 Prozent für Hauptwohnsitz-Erwerber an, fordern dann aber höhere Bonität, längere Bindung oder Bürgschaft.

Maklerprovision-Reform 2023 nachgewirkt

Seit 1. Juli 2023 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt seine Provision. Bei Wohnungskäufen ist der Auftraggeber in der Regel der Verkäufer. Der Käufer zahlt nur dann, wenn er den Makler aktiv beauftragt hat - was bei Wohnungsbesichtigungen über Plattformen wie willhaben.at meist nicht der Fall ist.

Maximum: 3 Prozent + 20 Prozent USt = 3,6 Prozent des Kaufpreises pro Partei, ab Kaufpreis 48.449 Euro. Bei niedrigeren Kaufpreisen gestaffelte Höchstprovisionen (4 Provisionen pro Monatsmiete bei Mietverträgen, Stufen bei Kaufpreisen darunter).

Finanzierung 2026: Zinsen, Eigenmittel, Förderung als zweite Säule

Das Zinsumfeld hat 2026 gedreht. Die EZB hat am 11. Juni 2026 erstmals seit Juni 2025 wieder erhöht, der Einlagensatz liegt seither bei 2,25 Prozent. Für Kreditnehmer heißt das: Die Phase fallender Zinsen ist vorerst vorbei. Variable Hypothekarkredite liegen aktuell bei rund 3,4 Prozent (Euribor plus Aufschlag, Tendenz eher steigend), 10-jährige Fixzinskredite bei etwa 3,2 bis 3,7 Prozent, 20-jährige bei 3,6 bis 4,0 Prozent. In diesem Umfeld ist die Zinsbindungs-Strategie keine Nebensache: Wer Planungssicherheit will, sichert sich den Fixzins, wer auf wieder sinkende Zinsen wettet, fährt variabel und zahlt dafür das Risiko. Für die Anschlussfinanzierung kann ein Forward-Darlehen den heutigen Satz für später reservieren.

Bei den Eigenmitteln gilt trotz KIM-Auslaufen die Faustregel: 20 Prozent des Kaufpreises plus die vollen Nebenkosten. Real braucht man also eher 28 bis 30 Prozent der Kaufsumme an Eigenmitteln, bevor die Bank den Rest finanziert. Wer das nicht hat, sollte die Wohnbauförderung des jeweiligen Bundeslandes als zweite Eigenmittel-Säule prüfen, sie wird von vielen Banken als Eigenkapital-Ersatz anerkannt. Wie viel Kredit überhaupt leistbar ist, klärt vor der Suche der Leistbarkeits-Rechner und der Überblick zur Immobilienfinanzierung.

Schritt-für-Schritt zum Kauf

Finanzierungs-Vorab - vor der Suche zur Bank: Wie viel Kredit ist möglich, wie hoch das Eigenkapital? Vergleich mit unserem Leistbarkeits-Rechner.
Suche über Plattformen, Makler oder direkt.
Besichtigung mit Checkliste - Energieausweis prüfen, Betriebskosten erfragen, Mängel dokumentieren.
Verbindliches Angebot schriftlich abgeben - oft Kaufanbot über Makler.
Kaufvertrag durch Rechtsanwalt oder Notar erstellen lassen. Treuhand-Konto einrichten.
Beglaubigung der Unterschriften beim Notar.
Kaufpreis-Hinterlegung auf Treuhand-Konto.
Grundbuch-Eintragung durch den Vertragserrichter.
Bezahlung der Grunderwerbsteuer über die Selbstberechnung des Vertragserrichters - meist 1 Monat nach Vertragsabschluss fällig.
Schlüssel-Übergabe und Hauptwohnsitz-Anmeldung.

Kaufvarianten und ihre Tücken

Nicht jeder Kauf läuft gleich. Beim Neubau vom Bauträger zahlt man oft schon vor Fertigstellung, und genau dafür gibt es das Bauträgervertragsgesetz: Der Bauträgervertrag (BTVG) muss die Vorauszahlungen absichern, üblich über das Ratenplan-Modell mit grundbücherlicher Sicherstellung oder eine Bankgarantie. Wer hier ohne Sicherungsmodell zahlt, riskiert bei einer Bauträger-Insolvenz den Totalverlust. Mängel am fertigen Objekt fallen unter die Bau-Gewährleistung, die bei unbeweglichen Sachen drei Jahre läuft.

Beim Wohnungskauf ist zu unterscheiden, ob man echtes Wohnungseigentum (eine eigene, im Grundbuch verbücherte Einheit) erwirbt oder nur einen Anteil. Genossenschaftswohnungen funktionieren anders: Bei der Genossenschaftswohnung und der WGG-Wohnung zahlt man oft einen Finanzierungsbeitrag statt eines Kaufpreises, mit eigenen Regeln für Rückzahlung und späteren Eigentumserwerb. Diese Modelle sind günstiger im Einstieg, aber nicht dasselbe wie Volleigentum.

Checkliste vor der Unterschrift

Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, gehören drei Dokumente auf den Tisch:

Grundbuchauszug, vor allem das Lastenblatt (C-Blatt). Pfandrechte, Dienstbarkeiten (etwa ein Wegerecht) oder Vorkaufsrechte stehen hier. Ein bestehendes Pfandrecht des Verkäufers muss vor oder Zug um Zug mit der Übergabe gelöscht werden. Den Grundbuch-Auszug holt der Vertragserrichter, ein eigener Blick lohnt trotzdem.
Flächenwidmung und Bebauungsplan. Die Flächenwidmung entscheidet, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden darf und wie. Bauland-Wohngebiet ist nicht gleich Grünland, und ein “Baugrund” ohne Widmung ist ein teurer Irrtum.
Energieausweis und Zustand. Pflicht bei jedem Verkauf, und bei Altbestand der ehrlichste Hinweis auf kommende Sanierungskosten.

Wer diese drei Punkte vor der Unterschrift klärt, vermeidet die teuersten Überraschungen. Bei Unsicherheit ist das Honorar für ein kurzes anwaltliches Gegenlesen des Vertrags gut investiert.

Steuer beim späteren Verkauf nicht vergessen

Wer kauft, sollte den Ausstieg mitdenken. Ein späterer Verkauf mit Gewinn löst die Immobilienertragsteuer aus, in der Regel 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten). Für das selbst bewohnte Eigenheim gibt es aber die Hauptwohnsitzbefreiung: Sie greift, wenn die Wohnung ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war, oder wenn sie innerhalb der letzten zehn Jahre für mindestens fünf Jahre Hauptwohnsitz war. In diesen Fällen bleibt der Verkaufsgewinn steuerfrei.

Das ist mehr als ein Steuerdetail: Es bedeutet, dass die eigene Wohnung steuerlich anders behandelt wird als ein Anlageobjekt. Wer eine Immobilie gezielt zur Vermietung kauft, sollte die Immobilie als Geldanlage von Anfang an steuerlich durchplanen, denn dort fallen ImmoESt und laufende Vermietungs-Besteuerung an, dafür sind Abschreibung und Werbungskosten absetzbar. Die Frage “Eigennutzung oder Vermietung” entscheidet also nicht nur über die monatliche Rate, sondern über die gesamte Steuerlogik des Objekts.

Häufige Fehler

Fehler 1: Nebenkosten unterschätzt. Wer nur den Kaufpreis im Kopf hat und den Kredit knapp kalkuliert, fehlt am Ende für die 12 Prozent Nebenkosten. Tipp: Eigenmittel = 20 Prozent Kaufpreis + Nebenkosten (also faktisch ca. 30 Prozent Eigenmittel-Bedarf inkl. Nebenkosten).

Fehler 2: Befreiungs-Frist verpasst. Die Eintragungsgebühr-Befreiung läuft mit 30. Juni 2026 aus. Wer in Q3 2026 unterschreibt, spart die Gebühren möglicherweise nicht mehr - daher Vertragsabschluss und Grundbuch-Eintragung möglichst vor diesem Termin abschließen.

Fehler 3: Energieausweis ignoriert. Schlechte Energieklasse (D-G) bedeutet hohe Betriebskosten und ggf. Sanierungs-Pflicht (EU-Gebäuderichtlinie). Bei Immobilien älter als 1980 immer mit Sanierungs-Reserve kalkulieren.

Fehler 4: KIM-Auslaufen mit Bonitäts-Erleichterung verwechselt. Banken sind seit Juli 2025 rechtlich freier - in der Praxis aber kaum lockerer. Wer auf eine “leichtere Finanzierung” hofft, wird bei den meisten österreichischen Banken enttäuscht. Mehrere Angebote einholen.

Fehler 5: Behaltefrist der Gebührenbefreiung ignoriert. Wer die Grundbuchgebühren-Befreiung nutzt und das Objekt binnen fünf Jahren verkauft, zahlt die ersparten 2,3 Prozent nach. Bei einer 400.000-Euro-Wohnung sind das rund 9.200 Euro, die plötzlich fällig werden. Vor einem geplanten Wiederverkauf gegenrechnen.

Was nach dem Kauf laufend kostet

Der Kaufpreis und die Nebenkosten sind nur der Einstieg. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, zahlt monatlich Betriebskosten und vor allem die Instandhaltungsrücklage, die der Eigentümergemeinschaft nach den Regeln des Wohnungseigentums und der WEG-Novelle zufließt. Diese Rücklage ist kein verlorenes Geld, sondern finanziert Dach, Fassade und Lift, ihre Höhe sollte vor dem Kauf erfragt werden, ein zu niedriger Stand ist ein Warnsignal.

Dazu kommen die jährliche Grundsteuer, die Eigenheimversicherung und, je nach Energieklasse, die Heizkosten. Gerade bei älteren Objekten lohnt der Blick in den Energieausweis: Eine schlechte Klasse bedeutet hohe laufende Kosten und mittelfristig Sanierungsdruck durch die EU-Gebäuderichtlinie. Für die thermische Sanierung gibt es den Sanierungsbonus des Bundes, der einen Teil der Investition abdeckt. Wer das Objekt vermietet statt selbst bewohnt, rechnet die Kosten gegen die Mieteinnahmen, dazu mehr im Beitrag zur Immobilie als Geldanlage.

Unsere Einschätzung

Der Immobilienkauf 2026 in Österreich ist teurer als die meisten Käufer kalkulieren - vor allem, wenn die Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr-Befreiung nach 30. Juni 2026 ausläuft. Wenn Sie aktuell mit einem konkreten Objekt liebäugeln, sind drei Punkte entscheidend:

Zeit-Strategie: Wer Hauptwohnsitz-Erwerber ist und bis 500.000 Euro Bemessungs-Grundlage bleibt, sollte Vertragsabschluss und Grundbuch-Eintragung idealerweise vor Ende Juni 2026 abschließen.
Eigenmittel-Realität: Auch ohne KIM-Pflicht halten Banken faktisch an 20 Prozent fest. Wer das nicht hat, sollte die Wohnbauförderung des Bundeslandes als zweite Eigenmittel-Säule prüfen.
Steuer-Effekt vergessen: Wer parallel zum Hauptwohnsitz ein zweites Objekt zur Vermietung kauft, kann Werbungskosten und AfA gegen die Mieteinnahmen rechnen - mehr dazu im Beitrag zur Immobilie als Geldanlage. Der Steuer-Effekt gehört in die Finanzierungs-Entscheidung.
Zins-Entscheidung bewusst treffen: Seit dem EZB-Schritt vom 11. Juni 2026 zeigt der Trend nach oben statt nach unten. Wer auf wieder fallende Zinsen wartet, um variabel zu finanzieren, spekuliert; wer Planungssicherheit über 20 oder 25 Jahre will, zahlt den Fixzins-Aufschlag als Versicherungsprämie gegen steigende Raten. Beides ist legitim, aber es sollte eine Entscheidung sein, keine Unterlassung.

Insgesamt bleibt der Immobilienkauf das Mittel der Wahl zum langfristigen Vermögensaufbau in Österreich - aber mit klar offen liegenden Zahlen und ohne Selbsttäuschung über die Gesamtkosten. Die größte vermeidbare Fehlentscheidung 2026 ist nicht der Kauf selbst, sondern das Verpassen der Gebührenbefreiung aus reiner Terminnot.

Quellen (5)

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten 2026?

Rund 10 bis 12 % des Kaufpreises. Die größten Posten: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Eintragungsgebühr (bis 30.06.2026 für Hauptwohnsitze bis 500.000 € Bemessung befreit), bis 3,6 % Maklerprovision pro Partei, 1,5-3 % Rechtsanwalt/Notar inkl. USt, 1,2 % Pfandrechtsgebühr beim Hypothekarkredit.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Käufer und Verkäufer sind zur ungeteilten Hand Schuldner - in der Praxis trägt der Käufer die volle Steuer. Bei Familien-Übergaben gilt der Stufentarif (0,5 % / 2 % / 3,5 % je nach Bemessungsgrundlage).

Was ist die Eintragungsgebühr-Befreiung bis Mitte 2026?

Beim Hauptwohnsitzerwerb sind bis 500.000 € Bemessungsgrundlage die 1,1 % Eintragungs- und die 1,2 % Pfandrechtsgebühr befreit - Voraussetzungen u.a. dauerhafter Hauptwohnsitz, kein gleichzeitiger Verkauf einer anderen Hauptwohnung. Die Befreiung läuft mit 30. Juni 2026 aus.

Wie hoch ist die Maklerprovision 2026?

Pro Partei maximal 3 % plus 20 % USt = 3,6 % des Kaufpreises (bei Kaufpreisen über 48.449 €). Seit der Reform 2023 zahlt der Auftraggeber - in der Regel der Verkäufer - die volle Provision; der Käufer kann nur belastet werden, wenn er den Makler tatsächlich beauftragt hat.

Was war die KIM-Verordnung?

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung der FMA forderte bis 30.06.2025: 20 % Eigenmittel, max. 35 Jahre Laufzeit, max. 40 % Schuldendienstquote. Sie ist mit Juli 2025 ausgelaufen - Banken handhaben die Kriterien als Soll-Richtlinie weiter, sind aber rechtlich freier.

Welche Förderungen gibt es 2026?

Wohnbauförderung pro Bundesland (Kärnten, Steiermark, NÖ, OÖ, Salzburg, Tirol, Vorarlberg, Burgenland, Wien jeweils eigene Regeln), Sanierungsbonus des Bundes, Eintragungs- und Pfandrechtsgebühren-Befreiung bei Hauptwohnsitz.

Wie viel spart die Grundbuchgebühren-Befreiung maximal?

Bis zu rund 11.500 € pro Person (1,1 % Eintragung + 1,2 % Pfandrecht von 500.000 € Bemessung). Bei Paaren mit 50/50-Aufteilung verdoppelt sich die befreite Grenze auf 1 Mio €, also bis zu rund 23.000 €. Über 2 Mio € Bemessung entfällt die Befreiung ganz.

Muss ich nach der Gebührenbefreiung im Eigenheim wohnen bleiben?

Ja. Die Immobilie muss mindestens 5 Jahre ab Eintragung als Hauptwohnsitz genutzt werden. Wird sie früher verkauft oder der Hauptwohnsitz aufgegeben, fordert das Gericht die Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr nach. Die Hauptwohnsitzmeldung sollte zeitnah erfolgen.

Wird die Befreiung über Mitte 2026 hinaus verlängert?

Stand Juni 2026 ist eine Verlängerung politisch offen, aber nicht beschlossen. Der Grundbuchantrag muss spätestens am 1. Juli 2026 beim Bezirksgericht einlangen, der Kaufvertrag muss nach dem 31. März 2024 abgeschlossen sein. Wer profitieren will, sollte nicht auf eine Verlängerung spekulieren.