Grunderwerbsteuer Österreich 2026 - 3,5 % oder Stufentarif

Grunderwerbsteuer-Rechner 2026

Kaufpreis / Grundstueckswert€ 350.000,00

Erwerb im Familienkreis (Stufentarif)

Grunderwerbsteuer

€ 12.250,00

effektiv 3.50%

Steuersatz

3,5%

Regelsatz

Kaufpreis GrESt (3.5%)

Stufentarif gilt fuer unentgeltliche und teilentgeltliche Erwerbe im Familienkreis (Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefaehrten, Verwandte in gerader Linie). Stand 2026. Keine Steuerberatung.

GrESt-Sätze 2026

Standardsatz

3,5 % auf den Kaufpreis bei normalem Immobilienkauf zwischen nicht verwandten Personen. Bemessungsgrundlage = Kaufpreis (mindestens Grundstückswert nach GrWV).

Stufentarif Familie

Bei Übertragungen innerhalb des Familienkreises greift der Stufentarif:

Bemessungsstufe	Satz
bis 250.000 €	0,5 %
250.000 - 400.000 €	2,0 %
über 400.000 €	3,5 %

Bemessungsgrundlage bei Schenkung/Erbschaft = Grundstückswert (nicht etwaiger Marktwert).

Beispiel: Schenkung Wohnung 600.000 € an Kind

Stufe	Bemessung	Satz	Steuer
1. Stufe 0-250.000 €	250.000 €	0,5 %	1.250 €
2. Stufe 250.000-400.000 €	150.000 €	2,0 %	3.000 €
3. Stufe ab 400.000 €	200.000 €	3,5 %	7.000 €
Summe Bemessung	600.000 €	-	11.250 €
Vergleich Standardsatz	600.000 €	3,5 %	21.000 €
Familien-Ersparnis			9.750 €

Rechenbeispiel: normaler Wohnungskauf

Ein Paar kauft eine Eigentumswohnung um 350.000 Euro - kein Familienverhältnis zum Verkäufer, also Standardsatz. Es soll der Hauptwohnsitz werden:

Posten	Betrag
Grunderwerbsteuer 3,5 %	12.250 €
Eintragungsgebühr 1,1 %	3.850 € - bis 30.6.2026 für Eigenheim befreit
Vertragserrichtung/Treuhand (rund 2 %)	ca. 7.000 €
Nebenkosten gesamt	rund 19.000 € (ohne befreite Gebühr ca. 15.000 €)

Allein die befristete Befreiung der Eintragungsgebühr spart hier 3.850 Euro. Wer den Kauf eines Eigenheims ohnehin plant, sollte den Stichtag 30. Juni 2026 daher im Blick behalten - das ist echtes Geld.

Familienkreis - wer drinnen, wer draußen?

Drinnen:

Ehegatten und eingetragene Partner
Lebensgefährten mit mindestens 3 Jahren gemeinsamem Hauptwohnsitz
Eltern, Kinder, Enkel, Urenkel
Großeltern, Urgroßeltern
Geschwister, Nichten, Neffen
Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Stiefeltern, Stiefkinder

Draußen:

Onkel, Tanten, Cousins, Cousinen
Lebensgefährten unter 3 Jahre Hauptwohnsitz
Ex-Schwager nach Scheidung

Zusammenrechnung bei mehreren Erwerben

Erwerbe innerhalb der letzten 5 Jahre zwischen denselben Personen werden zusammengerechnet. Beispiel: Mutter überträgt 2024 ein Drittel der Wohnung (Wert 200.000 €), 2026 ein weiteres Drittel (Wert 200.000 €) - beide Vorgänge werden für den Stufentarif zusammengezählt:

Gesamt-Bemessung: 400.000 €
Stufe 1 (250.000 €): 0,5 % = 1.250 €
Stufe 2 (150.000 €): 2,0 % = 3.000 €
Gesamt-GrESt: 4.250 €

Die Bemessungsgrundlage: der Grundstückswert

Worauf die Steuer berechnet wird, ist nicht immer der Kaufpreis. Beim entgeltlichen Kauf ist es der Kaufpreis, mindestens aber der Grundstückswert. Bei Schenkung und Erbschaft zählt ausschließlich der Grundstückswert - und der liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert.

Der Grundstückswert wird nach der Grundstückswertverordnung ermittelt, in der Praxis meist über das Pauschalwertmodell (Grundwert aus dem dreifachen Bodenwert mal Faktor plus Gebäudewert nach Baukosten und Alter) oder den Immobilienpreisspiegel. Wer einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen kann (etwa per Schätzgutachten), darf diesen ansetzen. Gerade bei Schenkungen entscheidet die Wahl des Modells über mehrere Tausend Euro GrESt - hier lohnt das Durchrechnen vor der Vertragserrichtung.

Befreiungen im Detail

Über die Bagatellgrenze hinaus gibt es einige praktisch wichtige Befreiungen:

Ehegatten-Wohnstätte: Der Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern ist bis zu einer Nutzfläche von 150 m² von der GrESt befreit - etwa beim gemeinsamen Eigentum oder im Scheidungsfall.
Betriebsübergabe: Bei der unentgeltlichen Übertragung eines Betriebs (z.B. innerhalb der Familie) gibt es einen Freibetrag von 900.000 Euro auf den anteiligen Grundstückswert.
Bagatellgrenze: Bleibt die Bemessung unter 1.100 Euro, fällt keine GrESt an.

Diese Befreiungen sind an Bedingungen geknüpft und müssen im Vertrag korrekt geltend gemacht werden - der Vertragserrichter prüft das, aber man sollte aktiv darauf hinweisen.

GrESt oder ImmoESt - nicht verwechseln

Zwei Steuern treffen Immobilien zu unterschiedlichen Zeitpunkten und unterschiedliche Personen:

Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer beim Erwerb (3,5 % bzw. Stufentarif).
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) zahlt der Verkäufer beim Gewinn aus dem Verkauf - in der Regel 30 Prozent des Veräußerungsgewinns.

Bei der ImmoESt gibt es wichtige Befreiungen: die Hauptwohnsitzbefreiung (wenn die verkaufte Immobilie durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat) und die Herstellerbefreiung für selbst errichtete Gebäude. Für sogenanntes Altvermögen (vor 2002 angeschafft) gibt es eine pauschale Besteuerung mit effektiv rund 4,2 Prozent des Verkaufspreises. Wer eine Immobilie verkauft, sollte die ImmoESt früh einplanen - sie wird wie die GrESt meist über den Vertragserrichter abgeführt.

Erbschaft und Schenkung von Immobilien

Österreich hat keine Erbschafts- und keine Schenkungssteuer mehr - sie wurden 2008 abgeschafft. Bei der unentgeltlichen Übertragung von Grundstücken tritt aber die Grunderwerbsteuer an ihre Stelle, berechnet vom Grundstückswert nach dem begünstigten Stufentarif (siehe oben).

Wichtig ist die Schenkungsmeldung: Schenkungen unter Lebenden müssen ab bestimmten Wertgrenzen binnen drei Monaten dem Finanzamt gemeldet werden - das gilt auch für Geld und anderes Vermögen, nicht nur Immobilien. Bei Grundstücken übernimmt die GrESt-Selbstberechnung diese Funktion. Wer eine Immobilie verschenkt oder vererbt, kombiniert also den günstigen Familien-Stufentarif mit dem niedrigen Grundstückswert - oft die steuerlich günstigste Form der Vermögensübertragung.

Eintragungsgebühr und die Befreiung bis Mitte 2026

Neben der Grunderwerbsteuer fällt im Grundbuch eine Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage an, für die Eintragung eines Pfandrechts (Hypothek) zusätzlich 1,2 Prozent der Kreditsumme. Das ist keine Steuer, sondern eine Gerichtsgebühr - wird aber oft mit der GrESt in einen Topf geworfen.

Hier gibt es einen befristeten Vorteil: Für die Schaffung von Eigenheim und Hauptwohnsitz entfallen die Eintragungsgebühr und die Pfandrechtsgebühr - für den Anteil der Bemessung bis 500.000 Euro (Freibetrag), befristet bis 30. Juni 2026. Voraussetzung ist die Nutzung als dringendes Wohnbedürfnis (Hauptwohnsitz) über mindestens fünf Jahre. Für viele Eigenheim-Käufer bedeutet das bis zu rund 11.500 Euro weniger Nebenkosten - wer den Kauf ohnehin plant, sollte den Stichtag im Auge behalten. Die GrESt selbst bleibt von dieser Befreiung unberührt.

Was beim Kauf noch dazukommt

Die GrESt ist nur ein Posten der Kaufnebenkosten. Beim klassischen Immobilienkauf kommen typischerweise zusammen:

Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises,
Eintragungsgebühr Grundbuch: 1,1 % (bzw. bis Mitte 2026 für Eigenheime befreit),
Vertragserrichtung/Notar/Treuhand: rund 1 bis 3 %,
Maklerprovision: seit dem Bestellerprinzip 2023 beim Kauf meist vom Verkäufer zu tragen, sofern dieser den Makler beauftragt hat.

In Summe sollte man ohne die befristete Befreiung mit etwa 6 bis 10 Prozent Nebenkosten über dem Kaufpreis rechnen. Die Details rechnet der Beitrag zum Immobilienkauf durch.

Wer eine Immobilie nicht direkt, sondern über Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft kauft (Share Deal), konnte die GrESt früher weitgehend vermeiden. Das Budgetbegleitgesetz 2025 hat das mit Wirkung ab 1. Juli 2025 deutlich verschärft:

Die Schwelle für eine steuerpflichtige Anteilsvereinigung sank von 95 auf 75 Prozent.
Der Beobachtungszeitraum für die Zusammenrechnung von Anteilsübertragungen wurde von fünf auf sieben Jahre verlängert.
Bei einer Immobiliengesellschaft (Vermögen besteht im Wesentlichen aus inländischen Liegenschaften) beträgt die GrESt nun 3,5 Prozent vom gemeinen Wert (Verkehrswert) - nicht mehr vom niedrigeren Grundstückswert.
Neu ist der Begriff der Erwerbergruppe: wirtschaftlich verbundene Käufer (Konzerne, koordiniert handelnde Familien, Treuhand) werden zusammengerechnet.

Für private Wohnungskäufer ändert das nichts - relevant ist es vor allem für Immobilieninvestoren und Unternehmen, für die der Share Deal als Steuersparmodell weitgehend ausgedient hat.

Berechnung und Abfuhr

Die GrESt wird in der Regel durch den Vertragserrichter (Anwalt, Notar) per Selbstberechnung an das Finanzamt abgeführt. Fälligkeit: 1 Monat nach Vertragsabschluss. Die Selbstberechnung spart die Bescheid-Wartezeit und ist Voraussetzung für die zeitnahe Grundbuch-Eintragung.

Quellen (4)

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?

Standardsatz 3,5 % auf den Kaufpreis. Bei Übertragungen innerhalb der Familie greift der Stufentarif: 0,5 % auf die ersten 250.000 €, 2 % auf die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber.

Wer zählt zum Familienkreis?

Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten (mit gemeinsamem Hauptwohnsitz seit mindestens 3 Jahren), Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel), Geschwister, Nichten/Neffen, Verschwägerte.

Was ist die Bemessungsgrundlage?

Beim Kauf der Kaufpreis, mindestens aber der Grundstückswert nach GrWV. Bei Schenkungen und Erbschaften ausschließlich der Grundstückswert.

Was ist der Unterschied zwischen GrESt und ImmoESt?

Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer beim Erwerb (3,5 % bzw. Stufentarif). Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) zahlt der Verkäufer beim Gewinn aus dem Verkauf - in der Regel 30 Prozent, mit Hauptwohnsitzbefreiung.

Gibt es in Österreich eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer?

Nein, beide wurden 2008 abgeschafft. Bei der Übertragung von Grundstücken fällt aber Grunderwerbsteuer an - vom Grundstückswert nach dem begünstigten Familien-Stufentarif. Schenkungen sind ab bestimmten Wertgrenzen dem Finanzamt zu melden.

Welche Befreiungen gibt es?

Bagatell-Grenze 1.100 € Bemessung, Tausch zwischen Ehegatten, betriebliche Umgründungen unter Voraussetzungen. Die Eintragungsgebühr-Befreiung bis 30.06.2026 (1,1 %) ist KEIN GrESt-Vorteil - sie betrifft nur die Grundbuch-Gebühr.

Spare ich beim Eigenheim die Grundbuchgebühr?

Befristet ja. Für Eigenheim und Hauptwohnsitz entfallen Eintragungsgebühr (1,1 %) und Pfandrechtsgebühr (1,2 %) für den Bemessungsanteil bis 500.000 Euro - bis 30. Juni 2026, bei mindestens fünfjähriger Nutzung als Hauptwohnsitz. Das kann bis zu rund 11.500 Euro sparen.

Lohnt sich ein Share Deal noch, um GrESt zu sparen?

Kaum noch. Seit 1. Juli 2025 löst schon eine Anteilsvereinigung ab 75 Prozent (statt 95 %) die Steuer aus, der Beobachtungszeitraum beträgt sieben Jahre, und bei Immobiliengesellschaften gelten 3,5 Prozent vom Verkehrswert. Für private Käufer war das ohnehin nie relevant.