Mietrecht Österreich 2026 - Mietzinsobergrenze, MieWeG, Befristung neu
Was das Mietenpaket 2026 ändert
Das Mietenpaket 2026 wurde am 11. Dezember 2025 im Nationalrat beschlossen und ist mit 1. Jänner 2026 in Kraft. Es bündelt drei Neuerungen: eine Mietpreisbremse von einem Prozent für 2026, das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) mit einheitlichem Anpassungsstichtag, und eine Mindestbefristung von fünf Jahren für große Vermieter.
Rechtlich besteht das Paket aus dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) und dem MieWeG, ergänzt um das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz für Verträge außerhalb des Mietrechtsgesetzes. Die wichtigsten Punkte im Detail.
Mietpreisbremse - 1 % Deckel 2026, 2 % 2027
Für 2026 ist die jährliche Mietzins-Anpassung auf maximal 1 Prozent gedeckelt, für 2027 auf maximal 2 Prozent. Erst ab 2028 greift der reguläre MieWeG-Mechanismus. Damit liegen die Anpassungen deutlich unter dem tatsächlichen VPI-Anstieg, der im Mai 2026 bei 3,7 Prozent lag. Die Bremse gilt für Richtwert- und Kategoriemieten im Vollanwendungsbereich.
MieWeG - die 3-Prozent-plus-Hälfte-Formel
Ab 2028 dürfen Mieten nur noch einmal jährlich angepasst werden, einheitlich zum 1. April. Liegt die Vorjahres-Inflation über drei Prozent, darf vom darüber liegenden Teil nur die Hälfte weitergegeben werden. Diese Formel federt Inflationsspitzen ab und ersetzt die bisher vertraglich frei wählbaren Wertsicherungsklauseln. Für die Jahre 2026 und 2027 ist sie im Teilanwendungsbereich bereits maßgeblich, im Vollanwendungsbereich gelten dort noch die 1- beziehungsweise 2-Prozent-Deckel.
5-Jahre-Mindestbefristung - aber nur für Großvermieter
Seit 1. Jänner 2026 dürfen unternehmerische Vermieter Wohnungen nur noch mit mindestens fünf Jahren Befristung vermieten (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG). Als Richtgröße gilt das für Vermieter mit mehr als fünf Mietobjekten. Private Kleinvermieter dürfen weiterhin auf drei Jahre befristen. Wird die Fünfjahresgrenze unterschritten, ist die Befristung unwirksam und der Vertrag gilt als unbefristet - ein scharfes Schwert zugunsten der Mieter.
Die drei Anwendungsbereiche - was wo gilt
Welche dieser Regeln auf Ihren Vertrag zutreffen, hängt vollständig davon ab, in welchem Anwendungsbereich des MRG die Wohnung liegt. Das ist der am häufigsten übersehene Punkt im österreichischen Mietrecht.
| Bereich | Welche Wohnungen | Was gilt |
|---|---|---|
| Vollanwendung | Altbauten (Baubewilligung vor 8.5.1945 bzw. 1953), Gemeindewohnungen, geförderte Genossenschaften | Mietzinsobergrenzen (Richtwert/Kategorie), Befristungsregeln, voller Kündigungsschutz, Betriebskosten-Katalog |
| Teilanwendung | Neubauten und freifinanzierte Wohnungen ab 1953, Dachbodenausbauten | nur Befristungs- und Erhaltungsregeln, keine Mietzinsobergrenze (freie Mietzinsvereinbarung) |
| Außenanwendung | Ein- und Zweifamilienhäuser, Dienstwohnungen, Mietverhältnisse unter sechs Monaten, Ferienwohnungen | nahezu nur ABGB, kaum Mieterschutz, freie Vereinbarung |
Praktisch heißt das: Die in den Medien diskutierten Richtwerte gelten nur in der Vollanwendung. Wer in einem freifinanzierten Neubau wohnt, zahlt einen frei vereinbarten Mietzins - die 6,74 € sind dort irrelevant. Der gemeinnützige Wohnungssektor folgt zudem eigenen Kostenmietregeln; Details dazu im Beitrag zur WGG-Wohnung der gemeinnützigen Bauträger und zur Genossenschaftswohnung mit Finanzierungsbeitrag.
Mietzins-Obergrenzen 2026 (Richtwerte ab April 2026)
Stand 1. April 2026 nach der ersten Anhebung seit 2023. Werte gelten für Kategorie A (Vollausstattung: Bad, WC, zentrale Heizung) in der Vollanwendung. Die Anhebung beträgt durch die 1-Prozent-Bremse rund ein Prozent.
| Bundesland | bis 31.3.2026 | ab 1.4.2026 (€/m²) |
|---|---|---|
| Burgenland | 6,09 | 6,15 |
| Wien | 6,67 | 6,74 |
| Niederösterreich | 6,85 | 6,92 |
| Oberösterreich | 7,23 | 7,30 |
| Kärnten | 7,81 | 7,89 |
| Tirol | 8,14 | 8,22 |
| Steiermark | 9,21 | 9,30 |
| Salzburg | 9,22 | 9,31 |
| Vorarlberg | 10,25 | 10,35 |
Wien liegt am unteren, Vorarlberg am oberen Ende - eine Differenz von über 50 Prozent quer durch Österreich. Wirksam wird die Anhebung praktisch erst ab Mai 2026, da Erhöhungsersuchen frühestens nach dem 1. April geltend gemacht werden dürfen. Verglichen mit den frei vereinbarten Marktmieten, die der Beitrag zu den aktuellen Immobilien- und Mietpreisen aufschlüsselt, sind die Richtwerte deutlich günstiger - was sie für Mieter so wertvoll macht.
Kategorien und Kategoriebeträge
Für ältere Mietverträge gilt nicht der Richtwert, sondern der bundesweit einheitliche Kategoriemietzins. Welche Kategorie eine Wohnung hat, richtet sich nach der Ausstattung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
| Kategorie | Ausstattung | Betrag ab 1.4.2026 (€/m²) |
|---|---|---|
| A | Bad/WC innen, zentrale Heizung, mind. 30 m² | 4,51 |
| B | Bad innen, zentrale Heizung, WC kann außen sein | 3,38 |
| C | Bad/WC außen möglich, einfache Beheizung | 2,25 |
| D brauchbar | Substandard, brauchbar | 2,25 |
| D unbrauchbar | Substandard, unbrauchbar | 1,13 |
Anders als der Richtwert gelten diese Beträge in allen Bundesländern gleich. Sie wurden zum 1. April 2026 um 0,9 Prozent angehoben (Kategorie A von 4,47 € auf 4,51 €).
Daneben existiert der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag nach § 45 MRG. Damit kann ein Vermieter eine besonders niedrige Altmiete auf ein gesetzliches Mindestniveau anheben, um Erhaltungsarbeiten zu finanzieren - allerdings nur unter strengen Voraussetzungen und gegen Verrechnung mit tatsächlichen Aufwendungen.
| Kategorie | § 45 MRG ab 1.4.2026 (€/m²) |
|---|---|
| A / Geschäftsraum | 2,99 |
| B | 2,25 |
| C / D brauchbar | 1,50 |
| D unbrauchbar | 1,13 |
Zuschläge und Abschläge - warum 6,74 € selten die echte Miete sind
Der Richtwert ist nur der gesetzliche Ausgangswert. Auf ihn dürfen Vermieter Zuschläge für überdurchschnittliche Lage, Stockwerk, Ausstattung (Balkon, Dachterrasse, Aufzug) und Erhaltungszustand aufschlagen - und im Gegenzug Abschläge für Mängel abziehen. Erst die Summe ergibt den zulässigen Hauptmietzins.
Der größte Hebel ist in Ballungsräumen der Lagezuschlag. In Wiens erstem Bezirk beträgt er 2026 bis zu 6,44 €/m² - er kann den Grundrichtwert also fast verdoppeln. Die Stadt Wien stellt dafür einen Online-Lagezuschlagsrechner bereit, mit dem sich der konkrete Wert einer Adresse nachvollziehen lässt. Genau hier setzen Mieter mit Verdacht auf Überhöhung an: Ist der angesetzte Lagezuschlag nicht durch die tatsächliche Wohnumgebung gedeckt, ist er angreifbar.
Der wichtigste Abschlag ist der Befristungsabschlag von 25 Prozent. Bei jedem befristeten Vertrag im Richtwertsystem muss der Vermieter den Hauptmietzins um ein Viertel reduzieren - und zwar für die gesamte Laufzeit, nicht nur am Ende. Wird ein befristeter Vertrag später unbefristet, fällt der Abschlag erst dann weg.
Beispiel: Mietzins-Berechnung Wien Altbau 80 m² Kategorie A
| Posten | Wert |
|---|---|
| Richtwert Wien ab April 2026 | 6,74 €/m² |
| Wohnfläche | 80 m² |
| Brutto-Richtwert-Mietzins | 80 × 6,74 = 539,20 € |
| Abzüglich Befristungsabschlag 25 % (befristeter Vertrag) | -134,80 € |
| Hauptmietzins | 404,40 €/Monat |
| Plus Betriebskosten (ca. 1,80 €/m²) | + 144,00 € |
| Plus USt 10 % auf Miete + BK | + 54,84 € |
| Bruttomiete | ca. 603 €/Monat |
Das Beispiel rechnet bewusst ohne Lagezuschlag. In guter Wiener Lage käme rasch ein Zuschlag von 2 bis 3 €/m² hinzu, der den Hauptmietzins um 160 bis 240 € erhöht. Was im Posten Betriebskosten konkret enthalten sein darf und was nicht, klärt der Beitrag zu den umlagefähigen Betriebskosten im Mietverhältnis. Die Kaution kommt separat dazu - üblich sind drei Bruttomonatsmieten, wie der Ratgeber zur Höhe und Rückgabe der Mietkaution zeigt.
Befristeten Vertrag vorzeitig kündigen
Ein befristeter Mietvertrag bindet nicht so fest, wie viele Mieter glauben. Im MRG-Bereich gilt ein unverzichtbares Kündigungsrecht nach § 29 Abs 2 MRG: Nach Ablauf des ersten Jahres kann der Mieter jederzeit zum Monatsletzten mit drei Monaten Kündigungsfrist schriftlich kündigen.
In der Praxis bedeutet das eine Mindestbindung von rund 16 Monaten (12 Monate Laufzeit plus 3 Monate Frist plus Aufrundung zum Monatsende). Wer also einen Dreijahresvertrag unterschreibt, sitzt nicht drei Jahre fest. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden - jede gegenteilige Klausel ist nichtig. Vermieter hingegen sind bis zum vereinbarten Befristungsende gebunden und können nur aus wichtigem Grund kündigen.
Kündigungsschutz im Vollanwendungsbereich
Im Vollanwendungsbereich des MRG ist der Kündigungsschutz für Mieter besonders stark. Der Vermieter kann nur mit wichtigem Grund kündigen:
- Eigenbedarf (sehr strenge Auslegung, oft mit Ersatzbeschaffungspflicht)
- qualifizierter Mietzinsrückstand trotz Mahnung
- erheblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung
- strafbares Verhalten gegen Vermieter oder Mitbewohner
Die Kündigung muss als gerichtliche Aufkündigung erfolgen, eine formlose schriftliche Kündigung reicht nicht. Der Mieter kann jede unbefristete Wohnung dagegen unter Einhaltung der Frist kündigen (in der Regel ein Monat zum Monatsletzten). Bei Tod des Hauptmieters bestehen außerdem Eintrittsrechte naher Angehöriger.
Zu hohe Miete prüfen und zurückfordern
Viele Altbaumieten liegen über dem zulässigen Richtwertmietzins - oft ohne dass der Mieter es merkt. Im Vollanwendungsbereich lässt sich der Mietzins kostenlos über die Schlichtungsstelle (in Wien, Graz und Salzburg eingerichtet) oder das Bezirksgericht überprüfen. Stellt sich heraus, dass der vereinbarte Zins die Obergrenze übersteigt, ist die Differenz zurückzufordern, rückwirkend für mehrere Jahre.
Die Fristen sind entscheidend: Bei befristeten Verträgen kann der Mietzins bis zu drei Jahre nach Vertragsende überprüft werden, bei unbefristeten läuft die Verjährung der Rückforderung ebenfalls über mehrere Jahre. Wer den Verdacht hat, zu viel zu zahlen, lässt den Vertrag bei der Mietervereinigung oder der Arbeiterkammer durchrechnen - die Prüfung ist günstig oder gratis, und der mögliche Rückforderungsbetrag geht schnell in die Tausende. Auch unzulässige Vertragsklauseln wie überwälzte Erhaltungspflichten oder unwirksame Wertsicherungen lassen sich so aufdecken. Wie sich Mietzahlungen steuerlich auswirken und was ein Mietzinsausweis bei vermieteten Objekten leistet, ist für Vermieterseite relevant; auf Mieterseite gehören überhöhte Mieten und unzulässige Klauseln zum klassischen Feld des Konsumentenschutzes bei Dauerschuldverhältnissen.
Wertsicherung neu - die 50-%-Regel
Ab 2028 gilt im Regelmechanismus: Liegt die VPI-Inflation des Vorjahres unter drei Prozent, kann die volle Rate als Wertsicherung angewandt werden. Liegt sie darüber, ist nur die Hälfte des über drei Prozent liegenden Teils anwendbar.
Beispiel: VPI-Anstieg Vorjahr 5,5 %.
- Volle 3 % anwendbar
- Vom übersteigenden 2,5 % nur die Hälfte = 1,25 %
- Tatsächlich anwendbare Erhöhung: 4,25 %
Für 2026 wird dieser Mechanismus durch den 1-Prozent-Deckel überlagert, für 2027 durch den 2-Prozent-Deckel. Wer eine Wohnung kauft statt mietet, findet die Gegenrechnung von Kauf- und Mietkosten im Überblick zum Ablauf eines Immobilienkaufs in Österreich.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die Mietpreisbremse 2026?
Die jährliche Anpassung von Mietzinsen ist 2026 auf maximal 1 % gedeckelt, 2027 auf maximal 2 %. Ab 2028 gilt die reguläre MieWeG-Formel: volle 3 % plus die Hälfte des darüber liegenden Inflationsanteils.
Welcher Richtwert gilt 2026?
Ab 1. April 2026 liegt der Wiener Richtwert bei 6,74 €/m² für Kategorie A (vorher 6,67 €). Die anderen Bundesländer sind teurer, Vorarlberg führt mit 10,35 €. Die Aktualisierung erfolgt jährlich am 1. April.
Was ist neu beim MieWeG?
Das Mieten-Wertsicherungsgesetz ist am 1.1.2026 in Kraft getreten. Wertsicherungen dürfen frühestens am 1. April greifen, nur einmal pro Jahr. Liegt der VPI-Anstieg über 3 Prozent, ist vom darüber liegenden Teil nur die Hälfte anwendbar.
Für wen gilt die 5-Jahre-Mindestbefristung?
Nur für unternehmerische Vermieter, als Richtgröße ab mehr als fünf Mietobjekten (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG). Private Kleinvermieter dürfen weiterhin auf drei Jahre befristen. Wird die Mindestdauer unterschritten, gilt der Vertrag als unbefristet.
Kann ich einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?
Ja. Im MRG-Bereich können Mieter nach Ablauf des ersten Jahres jederzeit zum Monatsletzten mit drei Monaten Frist schriftlich kündigen (§ 29 Abs 2 MRG). Sie sind damit mindestens rund 16 Monate gebunden. Dieses Recht ist unverzichtbar.
Welche Bereiche fallen unter das MRG?
Vollanwendungsbereich: Altbauten vor 1953, Gemeindewohnungen, geförderte Genossenschaften. Teilanwendungsbereich: Neubauten und freifinanzierte Wohnungen ab 1953 (nur Befristungs- und Erhaltungsregeln). Außenanwendungsbereich: Ein- und Zweifamilienhäuser, Dienstwohnungen, Mietverhältnisse unter sechs Monaten.
Warum zahle ich mehr als den Richtwert?
Der Richtwert ist nur der Ausgangswert. Vermieter dürfen Zuschläge für Lage, Stockwerk, Ausstattung oder Aufzug aufschlagen. In Wiens erstem Bezirk beträgt allein der Lagezuschlag 2026 bis zu 6,44 €/m². Bei Befristung sinkt der zulässige Zins dafür um 25 Prozent.
Chefredakteur finanzguide.at