Genossenschaftswohnung kündigen 2026 - Auszug, Anteil, Geld
Wie verlasse ich eine Genossenschaftswohnung?
Sie kündigen den Nutzungsvertrag schriftlich - bei unbefristeten Verträgen mit einem Monat zum Monatsletzten - und bekommen anschließend drei verschiedene Geldbeträge getrennt abgerechnet: die Kaution, den Genossenschaftsanteil und den Finanzierungsbeitrag. Den Finanzierungsbeitrag zahlt die Bauvereinigung abzüglich Abschreibung binnen acht Wochen nach der Übergabe zurück.
Der Auszug aus einer Genossenschaftswohnung ist deshalb komplizierter als bei einer freien Mietwohnung, weil mehr Geld im Spiel ist und die Beträge unterschiedlichen Regeln folgen. Wer hier die Töpfe verwechselt, rechnet falsch. Die Grundlagen zum Einzug, zum laufenden Entgelt und zur Kaufoption stehen im Beitrag zur WGG-Wohnung; hier geht es um den umgekehrten Weg hinaus.
Drei Geldtöpfe, drei Regeln
Beim Auszug treffen drei Zahlungen aufeinander, die ständig verwechselt werden. Sie haben völlig unterschiedliche Rückzahlungsregeln.
| Topf | Typische Höhe | Rückzahlung beim Auszug |
|---|---|---|
| Kaution | 3 Bruttomonatsmieten | voll plus Zinsen, abzüglich Schäden (§ 16b MRG) |
| Genossenschaftsanteil | 50 - 1.000 € | voll zum Nennwert bei Austritt |
| Finanzierungsbeitrag | 5.000 - 50.000 € | abzüglich 1 % Abschreibung pro Jahr (§ 17 WGG) |
Der Genossenschaftsanteil - oft auch Geschäftsanteil genannt - ist Ihre Mitgliedschaft an der Genossenschaft als Unternehmen. Er ist klein und hängt nicht an der konkreten Wohnung. Treten Sie aus, bekommen Sie ihn zum eingezahlten Nennwert zurück, ohne Abzug. Die Mietkaution folgt denselben Regeln wie bei jeder Wohnung. Der große Brocken ist der Finanzierungsbeitrag - und nur er verliert über die Jahre an Wert.
Den Nutzungsvertrag kündigen: Fristen und Form
WGG-Verträge lehnen sich eng an das Mietrechtsgesetz an, deshalb gelten dieselben Kündigungsfristen wie bei einer normalen Mietwohnung.
- Unbefristeter Vertrag: Kündigung mit einem Monat zum Monatsletzten (§ 560 ZPO). Wer Ende Mai kündigt, ist mit 30. Juni draußen.
- Befristeter Vertrag: Erst nach Ablauf eines Jahres kündbar, dann mit dreimonatiger Frist zum Monatsletzten (§ 29 MRG).
In beiden Fällen muss die Kündigung schriftlich erfolgen. Schicken Sie sie eingeschrieben, damit Sie das Zustelldatum belegen können - daran hängt der Fristlauf. Beachten Sie: Die acht Wochen für die Rückzahlung des Finanzierungsbeitrags laufen nicht ab der Kündigung, sondern erst ab der tatsächlichen Räumung und Schlüsselübergabe. Zwischen Kündigung und Geld vergehen also leicht drei bis vier Monate. Bei der Übergabe wird der Zustand der Wohnung protokolliert, ähnlich wie es das allgemeine Mietrecht für jede Rückgabe vorsieht.
Was Sie zurückbekommen: Rechenbeispiel
Der Finanzierungsbeitrag schrumpft mit jedem Jahr. Die Abschreibung nach § 17 WGG beträgt 1 Prozent pro Nutzungsjahr bei Gebäuden ab 2001 (davor 2 Prozent, dafür wurde der Ausgangsbetrag zum 31. Dezember 2000 nach dem Verbraucherpreisindex aufgewertet).
Ein Beispiel für eine 70-m²-Wohnung, Bezug 2018, Auszug Mitte 2026:
- eingezahlter Finanzierungsbeitrag: 22.000 €
- Nutzungsdauer: 8 Jahre
- Abschreibung: 8 x 1 % = 8 % = 1.760 €
- Rückzahlung: 20.240 € (vor berechtigten Gegenforderungen)
Dazu kommen der Genossenschaftsanteil zum Nennwert und die Kaution zurück. Wichtig ist die Bemessung: Die Genossenschaft rechnet mit dem Betrag, den Sie einst eingezahlt haben - nicht mit dem höheren Beitrag, den ein Nachmieter heute zahlen müsste. Offene Entgelte oder Schäden darf die Bauvereinigung von der Auszahlung abziehen. Die vollständige Mechanik samt Kaufoptions-Anrechnung steht im WGG-Wohnung-Beitrag.
Nachmieter, Weitergabe und Investitionsablöse
Die häufigste Fehlannahme lautet: Ich kann meine Genossenschaftswohnung verkaufen wie eine Eigentumswohnung. Das stimmt nicht. Sie besitzen kein Eigentum an der Wohnung, sondern ein Nutzungsrecht. Verkaufen können Sie nichts. Für den Wechsel gibt es zwei Wege:
Weitergabe an Angehörige. Geben Sie das Mietrecht zu Lebzeiten an nahe Angehörige weiter, läuft das über § 12 MRG. Der Angehörige tritt in den bestehenden Vertrag ein, eine neue Finanzierungsbeitrags-Abrechnung wird dabei nicht ausgelöst.
Fremder Nachmieter. Einen selbst gesuchten Nachmieter muss die Bauvereinigung akzeptieren. In der Praxis vergibt die Genossenschaft die frei werdende Wohnung aber meist selbst aus ihrer Warteliste und zahlt Ihnen den Restwert des Finanzierungsbeitrags direkt aus. Ein Stellen von Nachmietern wie im freien Markt ist die Ausnahme.
Heikel wird es bei der Ablöse für Dinge, die Sie selbst eingebaut haben. Für tatsächlich werthaltige Investitionen - eine fest verbaute Küche, hochwertige Böden - dürfen Sie vom Nachfolger eine angemessene Investitionsablöse verlangen. Verboten und zeitlich unbegrenzt rückforderbar ist dagegen jede Ablöse ohne gleichwertige Gegenleistung (§ 27 MRG). Wer einem Nachmieter eine alte Einbauküche zum Neupreis andreht, riskiert, dass dieser den überhöhten Teil noch Jahre später zurückfordert. Solche Streitfälle landen regelmäßig beim Konsumentenschutz.
Wenn der Mieter stirbt: Eintrittsrecht
Stirbt der Hauptmieter, endet der Vertrag nicht - das wäre für die Hinterbliebenen existenzbedrohend. § 14 MRG räumt bestimmten Personen ein Eintrittsrecht ein, sofern sie ein dringendes Wohnbedürfnis haben und mit dem Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Eintrittsberechtigt sind unter anderem:
- Ehegatte oder eingetragener Partner,
- Lebensgefährte (bei mindestens drei Jahren gemeinsamem Haushalt),
- Verwandte in gerader Linie samt Wahlkindern,
- Geschwister.
Wer eintritt, übernimmt den Vertrag mitsamt allen Pflichten und führt auch den Finanzierungsbeitrag fort - eine Abschreibungs-Abrechnung wird durch den Todesfall also nicht ausgelöst. Wer das Mietrecht nicht fortsetzen will, muss das der Bauvereinigung binnen 14 Tagen mitteilen. Wie sich das mit dem übrigen Nachlass verträgt, sollte man früh klären; der Beitrag zum Erbrecht ordnet das ein.
Ausmalen und Endreinigung: was verlangt werden darf
Bei der Übergabe versuchen manche Bauvereinigungen, Kosten fürs Ausmalen oder eine Endreinigung von der Auszahlung abzuziehen. Das ist nur eng begrenzt zulässig. Nach § 1109 ABGB geben Sie die Wohnung in dem Zustand zurück, in dem Sie sie übernommen haben - übliche Abnutzungsspuren sind durch das laufende Entgelt bereits abgegolten und müssen nicht beseitigt werden.
Eine pauschale Ausmalverpflichtung in einem vorformulierten Vertrag ist in Österreich regelmäßig unwirksam. Der Oberste Gerichtshof hat eine solche Formularklausel als nichtig im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB eingestuft (6 Ob 104/09a). Auch die Arbeiterkammer fasst es klar zusammen: Ausmalen ist kein Muss. Streichen müssen Sie nur, wenn Sie die Wände in ungewöhnlich grellen Farben - tiefschwarz, knallrot - gestrichen haben oder wenn die Abnutzung das gewöhnliche Maß weit übersteigt, etwa durch großflächige Nikotinablagerungen.
Dasselbe gilt für eine erzwungene Profi-Endreinigung: Sie müssen besenrein übergeben, nicht steril. Lassen Sie sich Abzüge für Ausmalen oder Reinigung schriftlich begründen, bevor Sie sie akzeptieren - bei Genossenschaftswohnungen geht es schnell um vierstellige Beträge, die zu Unrecht vom Finanzierungsbeitrag einbehalten werden.
Streit ums Geld: die Schlichtungsstelle
Rechnet die Bauvereinigung den Finanzierungsbeitrag aus Ihrer Sicht falsch ab oder zahlt sie zu spät, müssen Sie nicht gleich vor Gericht. In Gemeinden mit einer Schlichtungsstelle - etwa Wien, Graz oder Salzburg - läuft der Streit zuerst dort, kostenlos und ohne Anwaltszwang. Den Antrag müssen Sie binnen drei Jahren ab Fälligkeit der Auszahlung stellen. Erst danach steht der Weg zum Bezirksgericht offen. Zahlt die Bauvereinigung die acht Wochen nicht ein, schulden Sie ihr nichts - umgekehrt laufen ab Fälligkeit die gesetzlichen Verzugszinsen von 4 Prozent pro Jahr (§ 1000 ABGB) zu Ihren Gunsten.
Mein Rat aus der Praxis: Dokumentieren Sie alles. Notieren Sie das genaue Übergabedatum, fotografieren Sie den Zustand, und heben Sie den ursprünglichen Einzahlungsbeleg des Finanzierungsbeitrags auf. Genau dieser Beleg entscheidet, von welcher Basis die Abschreibung gerechnet wird - und er ist nach acht oder zwölf Jahren erfahrungsgemäß genau das Dokument, das niemand mehr findet. Wer eine größere Immobilienfinanzierung plant, sollte die Rückzahlung zudem zeitlich einkalkulieren, weil das Geld erst Wochen nach dem Auszug fließt.
Häufig gestellte Fragen
Mit welcher Frist kann ich eine Genossenschaftswohnung kündigen?
Bei einem unbefristeten Vertrag mit einem Monat zum Monatsletzten (§ 560 ZPO), schriftlich und am besten eingeschrieben. Ist der Vertrag befristet, können Sie erst nach einem Jahr mit dreimonatiger Frist zum Monatsletzten kündigen (§ 29 MRG). Diese Regeln gelten auch für WGG-Wohnungen.
Bekomme ich den Genossenschaftsanteil zurück?
Ja, und zwar voll zum Nennwert. Der Genossenschaftsanteil (Geschäftsanteil) ist meist klein - oft zwischen 50 und 1.000 Euro - und hat mit dem Finanzierungsbeitrag nichts zu tun. Er wird bei Austritt aus der Genossenschaft zum eingezahlten Wert rückerstattet.
Wann muss die Genossenschaft den Finanzierungsbeitrag auszahlen?
Binnen acht Wochen nach der tatsächlichen Räumung und Übergabe der Wohnung, nicht ab der Kündigung (§ 17 WGG). Abgezogen wird die Abschreibung von 1 Prozent pro Nutzungsjahr (Gebäude ab 2001). Verzögert sich die Zahlung, fallen Zinsen an.
Kann ich einen Nachmieter selbst bestimmen?
Nur eingeschränkt. Geben Sie die Wohnung an nahe Angehörige weiter, läuft das über § 12 MRG ohne neue Abrechnung. Einen fremden Nachmieter muss die Bauvereinigung akzeptieren; üblicherweise vergibt sie selbst aus der Warteliste und zahlt Ihnen den Restwert des Finanzierungsbeitrags aus.
Darf ich für meine neue Küche eine Ablöse verlangen?
Für tatsächlich getätigte, werthaltige Investitionen wie eine eingebaute Küche ja. Verboten und zeitlich unbegrenzt rückforderbar ist dagegen eine Ablöse ohne gleichwertige Gegenleistung (§ 27 MRG). Überhöhte Möbelablösen holen sich Nachmieter oft Jahre später zurück.
Was passiert mit der Wohnung, wenn der Mieter stirbt?
Der Vertrag endet nicht. Eintrittsberechtigt sind unter anderem Ehe- oder eingetragene Partner, Lebensgefährten, Verwandte in gerader Linie und Geschwister, sofern sie ein dringendes Wohnbedürfnis haben und im gemeinsamen Haushalt lebten (§ 14 MRG). Eine Abschreibungs-Abrechnung wird dadurch nicht ausgelöst.
Chefredakteur finanzguide.at