Immobilien als Geldanlage 2026 - Mietrendite, Steuer, Risiko
Mietrendite richtig berechnen
Die wichtigste Zahl, und die am häufigsten geschönte. Die Bruttomietrendite ist nur der Startpunkt:
Bruttomietrendite = Jahresnettomiete / Kaufpreis × 100
Beispiel: 300.000 Euro Kaufpreis, 1.000 Euro Nettomiete pro Monat (12.000 € im Jahr) ergeben 4 Prozent brutto. Realistisch ist aber nur die Nettomietrendite, die zwei Dinge berücksichtigt:
- die Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent (Grunderwerbsteuer, Eintragung, Makler, Vertrag), die den echten Einstandspreis erhöhen,
- die laufenden Kosten: nicht umlegbare Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Leerstand, Mietausfallrisiko.
Nach Abzug all dessen bleibt aus den 4 Prozent brutto oft nur eine Nettomietrendite von 2 bis 3 Prozent. Erst diese Zahl ist mit anderen Anlagen vergleichbar.
Rechenbeispiel: Vorsorgewohnung über 10 Jahre
Damit die Zahlen greifbar werden, eine vereinfachte Beispielrechnung. Eine 60-m²-Wohnung um 300.000 Euro plus rund 30.000 Euro Kaufnebenkosten, finanziert mit 30 Prozent Eigenmitteln.
| Posten | Wert pro Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen netto (12 × 1.000 €) | 12.000 € |
| minus nicht umlegbare Kosten / Rücklage | -2.000 € |
| minus Kreditzinsen (Restschuld, ca. 3,5 %) | -7.000 € |
| Überschuss vor Steuer | ca. 3.000 € |
Dazu kommt die Abschreibung, die die Steuerlast senkt, sowie die Tilgung, die kein Aufwand ist, aber Liquidität bindet. Unterm Strich trägt sich die Wohnung in den ersten Jahren oft gerade so - der Gewinn entsteht später durch sinkende Restschuld, steigende Mieten und eine mögliche Wertsteigerung. Genau deshalb ist die Anlageimmobilie ein langfristiges Projekt: In den ersten Jahren arbeitet man vor allem für die Bank, der Vermögensaufbau kommt mit der Zeit.
Steuer: Mieteinnahmen, AfA und ImmoESt
Drei steuerliche Punkte muss man kennen:
- Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern - mit dem progressiven Einkommensteuertarif.
- Abschreibung (AfA): Das Gebäude (nicht der Grundanteil) wird jährlich mit in der Regel 1,5 Prozent abgeschrieben und mindert die steuerpflichtigen Einkünfte.
- ImmoESt beim Verkauf: Auf den Veräußerungsgewinn fallen 30 Prozent Immobilienertragsteuer an. Der Hauptwohnsitz kann befreit sein, eine vermietete Anlagewohnung in aller Regel nicht.
Wird die Wohnung umsatzsteuerpflichtig vermietet, lässt sich unter Umständen die Vorsteuer aus dem Kauf geltend machen - das ist aber an Bedingungen und Behaltefristen geknüpft und gehört durchgerechnet.
Ein Detail bei Neubauten: Für nach Mitte 2020 angeschaffte oder errichtete Gebäude gibt es eine beschleunigte AfA. Im ersten Jahr darf das Dreifache (4,5 Prozent), im zweiten das Zweifache (3 Prozent) abgeschrieben werden, danach gilt der normale Satz von 1,5 Prozent. Das zieht den Steuervorteil in die frühen Jahre vor, in denen die Belastung durch Kreditzinsen am höchsten ist.
Die Lage entscheidet über alles
Bei keiner anderen Anlage zählt der Standort so sehr. Eine Wohnung lässt sich renovieren, die Lage nicht. Entscheidend ist nicht nur die Stadt, sondern die Mikrolage: Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Nahversorgung, Schulen, Lärm, Entwicklungsperspektive des Viertels.
Eine gute Lage sichert zwei Dinge ab, die über die Rendite entscheiden: stabile Vermietbarkeit ohne langen Leerstand und Werterhalt beim späteren Verkauf. Eine billige Wohnung in schlechter Lage ist selten ein Schnäppchen - oft ist der niedrige Preis genau die eingepreiste schwache Vermietbarkeit. Lieber etwas teurer in guter Lage als günstig im Abseits.
Der Hebel - und seine Kehrseite
Der eigentliche Reiz der Immobilie ist der Kredit. Mit 20 Prozent Eigenmitteln eine Wohnung zu kaufen heißt, mit fremdem Geld eine Rendite auf den vollen Wert zu erzielen. Dieser Hebel verstärkt Gewinne - aber genauso Verluste.
Steigen die Zinsen oder fällt der Wert, kann der Hebel kippen. Die Immobilienfinanzierung muss auch dann tragbar sein, wenn die Wohnung zwei Monate leer steht oder eine größere Reparatur ansteht. Wer ohne Puffer kauft, finanziert sein Risiko mit.
Laufende Pflichten als Vermieter
Eine Anlageimmobilie ist kein passives Investment. Als Vermieter kümmert man sich um Mietersuche und -auswahl, Mietverträge, die jährliche Betriebskostenabrechnung, Instandhaltung und im schlechtesten Fall um Mietstreitigkeiten. Je nach Objekt unterliegt das Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz mit seinen Mietzinsobergrenzen oder fällt in den freien Bereich - das beeinflusst, welche Miete überhaupt erlaubt ist. Die Details dazu stehen im Mietrecht.
Wer den Aufwand nicht selbst tragen will, gibt die Verwaltung an eine Hausverwaltung ab - das kostet aber wieder Rendite. Diese Mühe ist der versteckte Preis der Immobilie gegenüber dem ETF, der keine Mieter, keine Reparaturen und keine Abrechnungen kennt.
Häufige Fehler beim Immobilien-Investment
Vier Fehler kosten am meisten. Erstens: nur die Bruttomietrendite betrachten und Kaufnebenkosten, Leerstand und Rücklagen ausblenden. Zweitens: ohne Liquiditätspuffer kaufen, sodass eine Reparatur oder ein Mietausfall sofort zum Problem wird. Drittens: die Lage unterschätzen und auf den niedrigen Preis hereinfallen. Viertens: das Klumpenrisiko ignorieren - das gesamte Vermögen in einer einzigen Wohnung an einem Ort zu binden, ist das Gegenteil von Streuung. Wer diese vier Punkte ehrlich durchrechnet, trifft die bessere Entscheidung.
Immobilien mit kleinerem Kapital
Wer nicht 300.000 Euro plus Nebenkosten aufbringt, kann trotzdem in den Sektor investieren - mit anderem Risikoprofil. Immobilien-ETFs und REITs bündeln börsennotierte Immobiliengesellschaften und sind schon mit kleinen Beträgen handelbar, breit gestreut und jederzeit verkäuflich. Steuerlich gelten sie als Wertpapiere mit 27,5 Prozent KESt, der Fremdkapitalhebel der eigenen Wohnung fehlt allerdings.
Immobilien-Crowdinvesting über spezialisierte Plattformen ermöglicht die Beteiligung an einzelnen Bauprojekten ab wenigen hundert Euro. Die beworbenen Renditen klingen attraktiv, das Risiko ist aber hoch: Meist handelt es sich um Nachrangdarlehen, die im Pleitefall erst nach allen anderen Gläubigern bedient werden - im schlechtesten Fall droht der Totalverlust. Solche Beteiligungen taugen höchstens als kleine Beimischung, nicht als Fundament.
Der Ausgang: Verkauf und ImmoESt
Eine Immobilie ist langsam zu Geld zu machen - der Verkauf dauert Monate, nicht Minuten. Beim Verkauf einer vermieteten Anlagewohnung fallen 30 Prozent ImmoESt auf den Gewinn an; die Hauptwohnsitzbefreiung greift hier in der Regel nicht, weil man selbst nicht darin gewohnt hat. Wer früh verkauft, hat zudem die rund 10 Prozent Kaufnebenkosten oft noch nicht durch Wertsteigerung wieder hereingeholt.
Genau deshalb ist die Anlageimmobilie ein Investment für einen langen Horizont. Erst über viele Jahre spielen sinkende Restschuld, steigende Mieten und Wertzuwachs den Vorteil aus - der schnelle Wiederverkauf ist meist ein Verlustgeschäft.
Immobilie oder ETF
Die ehrliche Gegenüberstellung:
| Kriterium | Anlageimmobilie | Aktien-ETF |
|---|---|---|
| Streuung | gering (ein Objekt) | sehr hoch |
| Aufwand | hoch (Mieter, Reparaturen) | minimal |
| Fremdkapital-Hebel | möglich | kaum sinnvoll |
| Verfügbarkeit | gering (langsamer Verkauf) | börsentäglich |
| Steuer beim Verkauf | 30 % ImmoESt | 27,5 % KESt |
Pauschal ist keines besser. Die Immobilie punktet mit Sachwert und Kredithebel, der ETF mit Streuung, Flexibilität und geringem Aufwand. Wer Zeit, Eigenkapital und Nerven für eine Immobilie mitbringt, kann damit Vermögen aufbauen. Wer das nicht will, erreicht mit einem ETF-Sparplan oft mehr - bei deutlich weniger Mühe.
Häufig gestellte Fragen
Wie berechnet man die Mietrendite?
Bruttomietrendite = Jahresnettomiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Bei 12.000 Euro Jahresmiete und 300.000 Euro Kaufpreis sind das 4 Prozent. Nach Abzug von Kaufnebenkosten und laufenden Kosten bleibt die niedrigere Nettomietrendite.
Wie hoch ist die Steuer beim Verkauf einer Anlageimmobilie?
30 Prozent Immobilienertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn. Der Hauptwohnsitz ist unter bestimmten Voraussetzungen befreit, eine vermietete Anlagewohnung in der Regel nicht.
Was ist eine Vorsorgewohnung?
Eine Eigentumswohnung, die man kauft, um sie zu vermieten und damit Vermögen aufzubauen. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, dafür lassen sich Abschreibung (AfA) und Kosten gegenrechnen.
Lohnt sich eine Immobilie als Geldanlage mehr als ein ETF?
Nicht automatisch. Immobilien binden viel Kapital, verursachen Aufwand und Klumpenrisiko. Ein breit gestreuter ETF ist flexibler und oft renditestärker - dafür bietet die Immobilie Sachwert und Fremdkapitalhebel.
Was ist die beschleunigte AfA?
Für nach Mitte 2020 angeschaffte oder errichtete Gebäude darf im ersten Jahr das Dreifache (4,5 Prozent), im zweiten das Zweifache (3 Prozent) und danach der normale Satz von 1,5 Prozent abgeschrieben werden. Das zieht den Steuervorteil in die frühen, zinslastigen Jahre vor.
Welche Rolle spielt die Lage?
Die größte. Eine Wohnung lässt sich renovieren, die Lage nicht. Eine gute Mikrolage - Verkehr, Nahversorgung, Entwicklung des Viertels - sichert stabile Vermietbarkeit und Werterhalt. Ein niedriger Preis in schlechter Lage spiegelt meist genau die schwache Vermietbarkeit wider.
Chefredakteur finanzguide.at