Immobilienertragsteuer 2026: ImmoESt, Befreiungen, Sätze
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer 2026?
Beim Verkauf einer Immobilie fallen auf den Gewinn 30 Prozent Immobilienertragsteuer an - dieser Satz gilt für sogenanntes Neuvermögen seit 1. Jänner 2016. Wurde die Immobilie vor dem 31. März 2002 gekauft (Altvermögen), greift eine günstige Pauschale von 4,2 Prozent des gesamten Verkaufserlöses. Selbst genutzte Hauptwohnsitze können ganz steuerfrei bleiben.
Neuvermögen: 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn
Bei Immobilien, die ab dem 31. März 2002 angeschafft wurden, ist die Rechnung im Kern simpel: Veräußerungserlös minus Anschaffungskosten ergibt den Gewinn, darauf 30 Prozent. Die Anschaffungskosten lassen sich um nachträgliche Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen erhöhen, was den steuerpflichtigen Gewinn senkt.
Ein wichtiger Haken: Anders als bei vielen anderen Einkunftsarten sind Werbungskosten nicht abziehbar - die Maklerprovision oder Inseratskosten beim Verkauf mindern die Steuer also nicht. Die einzige Ausnahme bilden die Kosten für die Mitteilung und Selbstberechnung durch den Steuerberater. Die Spekulationsfrist, die früher Verkäufe nach zehn Jahren steuerfrei stellte, gibt es seit 2012 nicht mehr: Gewinne sind seither zeitlich unbegrenzt steuerpflichtig.
Altvermögen: warum nur 4,2 Prozent (und wann 18 Prozent)
Bei Altvermögen wäre der echte Gewinn nach Jahrzehnten kaum noch feststellbar. Deshalb pauschaliert der Gesetzgeber die Anschaffungskosten - und genau daraus ergeben sich die bekannten Sätze:
- Die Anschaffungskosten werden mit 86 Prozent des Verkaufserlöses angesetzt. Es bleiben 14 Prozent fiktiver Gewinn, darauf 30 Prozent Steuer: 14 % x 30 % = 4,2 % des Erlöses.
- Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet (etwa von Grünland zu Bauland), werden nur 40 Prozent als Anschaffungskosten angesetzt. Es bleiben 60 Prozent Gewinn: 60 % x 30 % = 18 % des Erlöses.
Diese Pauschalbesteuerung ist meist ein gutes Geschäft, weil sie nur auf einen kleinen Bruchteil des Erlöses zugreift. Wer nachweisen kann, dass der tatsächliche Gewinn niedriger war, darf alternativ auf die echte Gewinnermittlung umsteigen.
Die Bemessung im Überblick
Welcher Satz auf welche Basis trifft, zeigt die Gegenüberstellung:
| Fall | Bemessungsgrundlage | Effektive Steuer |
|---|---|---|
| Neuvermögen (ab 31.3.2002) | tatsächlicher Gewinn | 30 % vom Gewinn |
| Altvermögen (vor 31.3.2002) | 14 % des Erlöses (pauschal) | 4,2 % vom Erlös |
| Altvermögen mit Umwidmung nach 1987 | 60 % des Erlöses (pauschal) | 18 % vom Erlös |
Bei einem Verkaufserlös von 400.000 Euro bedeutet das: 16.800 Euro ImmoESt bei normalem Altvermögen, 72.000 Euro bei umgewidmetem Altvermögen - und beim Neuvermögen hängt es ganz vom tatsächlichen Gewinn ab. Der Unterschied zwischen den Altvermögens-Fällen ist enorm, weshalb die Umwidmungshistorie eines Grundstücks vor dem Verkauf unbedingt zu klären ist.
Hauptwohnsitzbefreiung: die 2-Jahres- und die 5-aus-10-Regel
Die wichtigste Befreiung betrifft das Eigenheim. Steuerfrei bleibt der Verkauf des Hauptwohnsitzes, wenn eine von zwei Bedingungen erfüllt ist:
- 2-Jahres-Regel: Sie haben die Immobilie seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt.
- 5-aus-10-Regel: Sie haben innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend dort gewohnt.
In beiden Fällen muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden, wofür eine Toleranzfrist von einem Jahr gilt. Befreit sind das Gebäude und der Grund bis 1.000 m² - ist das Grundstück größer, wird der überschießende Teil anteilig besteuert. Das macht die Hauptwohnsitzbefreiung breiter als die Herstellerbefreiung, weil sie auch den Grund erfasst. Beim Verkauf der selbst bewohnten Eigentumswohnung fällt damit in den meisten Fällen gar keine ImmoESt an.
Herstellerbefreiung: nur das Gebäude, nicht der Grund
Die Herstellerbefreiung gilt für ein selbst hergestelltes Gebäude - also wenn Sie als Bauherr das finanzielle Risiko des Hausbaus getragen haben. Befreit ist aber ausschließlich der Gewinn aus dem Gebäude, nicht aus dem Grund und Boden. Sie entfällt, wenn das Gebäude in den letzten zehn Jahren der Einkünfteerzielung diente, etwa durch Vermietung.
Eine Besonderheit, die viele übersehen: Sowohl die Hersteller- als auch die Hauptwohnsitzbefreiung sind nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzgerichts (Entscheidung vom 22. November 2018) höchstpersönliche Rechte. Sie gehen nicht auf Erben oder Beschenkte über - der Verkäufer muss die Voraussetzungen selbst erfüllt haben. Wer ein geerbtes, vom Erblasser selbst gebautes Haus verkauft, kann sich also nicht auf dessen Herstellereigenschaft berufen. Lassen sich beide Befreiungen anwenden, kommt jene zum Zug, die für den Verkäufer günstiger ist - kombinieren lassen sie sich nicht.
Neu seit 2025: der Umwidmungszuschlag
Eine spürbare Verschärfung betrifft Bauland-Spekulation. Bei Umwidmungen nach dem 31. Dezember 2024 - vor allem von Grünland zu Bauland - wird der Gewinn aus dem Verkauf des umgewidmeten Grund und Bodens um einen Umwidmungszuschlag von 30 Prozent erhöht. Die Umwidmung steigert den Wert eines Grundstücks oft drastisch; der Zuschlag schöpft einen Teil dieses leistungslosen Wertzuwachses ab.
Die Erhöhung ist gedeckelt: Insgesamt kann nie mehr als der gesamte Veräußerungserlös besteuert werden. Wer ein Grundstück hält, dessen Umwidmung absehbar ist, sollte die steuerliche Wirkung deshalb in die Verkaufsplanung einbeziehen - der Zuschlag kann die Steuerlast deutlich erhöhen.
Inflationsabschlag, Regelbesteuerung und die kleinen Hebel
Zwei Punkte, die regelmäßig zu Missverständnissen führen:
Der frühere Inflationsabschlag - 2 Prozent pro Jahr ab dem elften Besitzjahr - wurde mit 1. Jänner 2016 abgeschafft. Die Haltedauer mindert die Steuer beim Neuvermögen seither nicht mehr. Wer noch mit alten Ratgebern plant, rechnet hier falsch.
Die Regelbesteuerungsoption erlaubt es, statt des 30-Prozent-Satzes den normalen progressiven Einkommensteuertarif anzuwenden. Das lohnt sich nur, wenn der persönliche Grenzsteuersatz im Verkaufsjahr unter 30 Prozent liegt - typischerweise bei geringem Gesamteinkommen. Wird die Option gezogen, gilt sie für sämtliche Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen des Jahres. Anders als bei der Kapitalertragsteuer auf Wertpapiere, die mit 27,5 Prozent etwas niedriger liegt, ist die ImmoESt mit 30 Prozent also nicht in Stein gemeißelt.
Geerbte und geschenkte Immobilien
Erbschaft und Schenkung lösen selbst keine Immobilienertragsteuer aus - sie sind unentgeltliche Erwerbe und gelten steuerlich nicht als Veräußerung. Die ImmoESt wird erst schlagend, wenn der Erbe oder Beschenkte die Immobilie später verkauft.
Entscheidend ist dann das Fußstapfenprinzip: Für die Berechnung wird auf den letzten entgeltlichen Erwerb des Rechtsvorgängers abgestellt - also darauf, wann und um wie viel der Erblasser oder Geschenkgeber gekauft hat. Hat dieser die Immobilie vor dem 31. März 2002 erworben, bleibt sie auch in der Hand des Erben Altvermögen mit der günstigen 4,2-Prozent-Pauschale. Wer eine geerbte Immobilie verkauft, sollte deshalb zuerst klären, wann sie ursprünglich angeschafft wurde - diese Information entscheidet über tausende Euro Steuer. Dass die Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung des Verstorbenen nicht mitvererbt werden, wurde oben bereits erläutert.
Daneben gibt es weitere Befreiungen, etwa bei Enteignung beziehungsweise drohendem behördlichem Eingriff sowie bei bestimmten Grundstückstauschen im Zuge von Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren.
Wer berechnet und zahlt die ImmoESt
Die ImmoESt wird in der Regel im Zuge der Kaufvertragsabwicklung erledigt. Der Parteienvertreter - meist der Notar oder Rechtsanwalt, der auch die Grunderwerbsteuer selbst berechnet - ermittelt die ImmoESt und führt sie ans Finanzamt ab. Fällig ist sie spätestens am 15. des zweitfolgenden Monats nach Zufluss des Kaufpreises.
Übernimmt kein Parteienvertreter die Selbstberechnung, muss der Verkäufer eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 30 Prozent des Gewinns selbst leisten - zur selben Frist. Die endgültige Abrechnung erfolgt dann über die Steuererklärung via FinanzOnline. Beim Verkauf von Anlageobjekten lohnt sich der Blick auf die gesamte Rendite - dazu mehr im Ratgeber zur Immobilie als Geldanlage.
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung mit Gewinn verkaufen
Eine 2015 um 250.000 Euro gekaufte Vorsorgewohnung (Neuvermögen) wird 2026 um 360.000 Euro verkauft. In der Zwischenzeit wurden 20.000 Euro in eine neue Heizung und Fenster investiert (Instandsetzung).
- Veräußerungserlös: 360.000 €
- Anschaffungskosten + Instandsetzung: 250.000 € + 20.000 € = 270.000 €
- Steuerpflichtiger Gewinn: 90.000 €
- ImmoESt 30 %: 27.000 €
Die Maklerprovision von rund 13.000 Euro beim Verkauf bleibt steuerlich außen vor, weil Werbungskosten nicht abziehbar sind. Hätte dieselbe Person die Wohnung seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt, wäre der Verkauf über die Hauptwohnsitzbefreiung komplett steuerfrei - die 27.000 Euro entfielen zur Gänze. Genau dieser Unterschied zeigt, warum die Frage “Eigennutzung oder Vermietung” steuerlich so viel ausmacht.
Wäre dieselbe Wohnung dagegen Altvermögen - etwa 1998 gekauft -, fielen statt 27.000 Euro nur 4,2 Prozent von 360.000 Euro, also 15.120 Euro an, unabhängig vom tatsächlichen Gewinn. Vor dem Verkauf lohnt sich daher immer die Einordnung als Alt- oder Neuvermögen und die Prüfung, ob eine Befreiung greift.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer 2026?
Für Neuvermögen beträgt sie 30 Prozent des Veräußerungsgewinns. Für Altvermögen (Erwerb vor dem 31. März 2002) gilt eine Pauschale von 4,2 Prozent des Verkaufserlöses, bei Umwidmung nach 1987 sind es 18 Prozent.
Wann ist der Verkauf der eigenen Wohnung steuerfrei?
Mit der Hauptwohnsitzbefreiung: wenn Sie seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend dort gewohnt haben oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre. Befreit sind Gebäude und Grund bis 1.000 m².
Was ist die Herstellerbefreiung?
Sie befreit den Gewinn aus einem selbst hergestellten Gebäude - aber nur das Gebäude, nicht den Grund und Boden. Sie entfällt, wenn das Gebäude in den letzten zehn Jahren der Einkünfteerzielung diente, etwa durch Vermietung.
Was ist der Umwidmungszuschlag?
Seit Umwidmungen nach dem 31. Dezember 2024 wird der Gewinn aus dem Verkauf von umgewidmetem Grund und Boden (etwa Grünland zu Bauland) um einen Zuschlag von 30 Prozent erhöht. Mehr als der Verkaufserlös kann nie besteuert werden.
Gibt es noch den Inflationsabschlag?
Nein. Der frühere Inflationsabschlag von 2 Prozent pro Jahr ab dem elften Jahr wurde mit 1. Jänner 2016 abgeschafft. Die Haltedauer mindert die Steuer seither nicht mehr - außer beim pauschal besteuerten Altvermögen.
Wer berechnet und zahlt die ImmoESt?
In der Regel der Parteienvertreter - der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag abwickelt. Er berechnet die Steuer selbst und führt sie bis spätestens zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Zufluss des Kaufpreises ab.
Kann ich statt der 30 Prozent den normalen Steuersatz wählen?
Ja, über die Regelbesteuerungsoption. Sie lohnt sich nur, wenn Ihr persönlicher Einkommensteuertarif unter 30 Prozent liegt - also bei niedrigem Gesamteinkommen im Verkaufsjahr.
Chefredakteur finanzguide.at