Immobilienfinanzierung 2026 Österreich - der komplette Leitfaden
Kaufnebenkosten-Rechner 2026
Nebenkosten gesamt
€ 35.700,00
10.2% vom Kaufpreis
Gesamtkosten
€ 385.700,00
Kaufpreis + Nebenkosten
Richtwerte. Notar- und Vertragserrichtungskosten variieren je nach Aufwand. Die Höchstprovision des Maklers beträgt laut Immobilienmaklerverordnung ab 48.448,51 € Kaufpreis 3 % zuzüglich 20 % USt, darunter gelten eigene Sätze. Keine Rechtsberatung.
Die vier Bausteine jeder Finanzierung
Eine Immobilienfinanzierung steht und fällt mit vier Größen: Eigenmittel, Kaufnebenkosten, Zinsbindung und der tragbaren Rate. Wer alle vier vorab realistisch durchrechnet, erlebt bei der Bank keine bösen Überraschungen. Wer nur auf den Kaufpreis schaut, schon.
Der häufigste Fehler ist, die Nebenkosten zu vergessen. Sie kommen zum Kaufpreis dazu und müssen fast immer aus eigener Tasche bezahlt werden - die Bank finanziert sie in der Regel nicht mit.
Eigenmittel und Kaufnebenkosten
Als Richtwert gelten rund 20 Prozent des Kaufpreises an Eigenmitteln plus die Kaufnebenkosten von etwa 10 Prozent. Letztere setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5 %), Eintragungsgebühr, Pfandrechtseintragung, Maklerprovision und Vertragskosten - Details im Beitrag zum Immobilienkauf.
Praktisch heißt das: Für eine Wohnung um 350.000 Euro brauchen Sie nicht 350.000, sondern eher 105.000 Euro flüssig - 70.000 Eigenmittel plus 35.000 Nebenkosten. Die restlichen 280.000 finanziert die Bank.
Die Kaufnebenkosten im Detail
Die rund 10 Prozent setzen sich so zusammen (Beispiel: Kaufpreis 350.000 Euro):
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 12.250 € |
| Eintragungsgebühr Eigentum | 1,1 % | 3.850 € |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % der Pfandsumme | ca. 3.360 € |
| Maklerprovision (inkl. USt) | bis 3,6 % | bis 12.600 € |
| Kaufvertrag/Treuhand | ca. 1 - 2 % | ca. 3.500 - 7.000 € |
Ohne Makler liegt man bei rund 7 Prozent, mit Makler bei bis zu 11. Die beiden Grundbuchgebühren sind dabei seit Juli 2026 wieder voll eingerechnet: Die Befreiung für das Eigenheim als Hauptwohnsitz galt nur für Grundbuchanträge bis 30. Juni 2026. Im Beispiel kosten Eigentums- und Pfandrechtseintragung zusammen rund 7.200 Euro, die in die Eigenmittel-Planung gehören.
So läuft die Finanzierung ab
- Budget klären: Haushaltsrechnung, Eigenmittel zusammenstellen, Leistbarkeit rechnen - vor der Immobiliensuche.
- Finanzierungsgespräche führen: Zwei, drei Banken parallel anfragen, idealerweise mit einer grundsätzlichen Finanzierungszusage in der Tasche auf Objektsuche gehen. Das macht beim Kauf schnell und verhandlungsstark.
- Objekt gefunden: Bank prüft die konkrete Immobilie (Schätzung, Beleihungswert), dann kommt das verbindliche Angebot.
- Kreditvertrag und Kaufvertrag: Beide werden aufeinander abgestimmt; die Abwicklung läuft über einen Treuhänder (Notar oder Rechtsanwalt).
- Auszahlung: Die Bank zahlt den Kreditbetrag auf das Treuhandkonto, der Treuhänder leitet ihn nach Eintragung der Rechte an den Verkäufer weiter.
Vom Finanzierungsgespräch bis zur Auszahlung vergehen typischerweise vier bis acht Wochen - bei komplizierten Objekten oder fehlenden Unterlagen länger.
Wohnbauförderung nicht vergessen
Jedes Bundesland fördert Bau, Kauf und Sanierung von Wohnraum - mit geförderten Darlehen, Annuitätenzuschüssen oder Einmalzuschüssen. Die Bedingungen unterscheiden sich stark (Einkommensgrenzen, energetische Standards, Antrag oft vor Baubeginn), die Details stehen im Beitrag zur Wohnbauförderung.
Der Effekt ist real: Ein gefördertes Landesdarlehen mit niedrigem Zins kann einen Teil des Bankkredits ersetzen und die Gesamtbelastung spürbar senken. Wer baut oder saniert, sollte die Förderlandschaft seines Bundeslands prüfen, bevor der Kreditvertrag unterschrieben ist - nachträglich geht oft nichts mehr.
Was nach dem KIM-Aus gilt
Die KIM-Verordnung, die Mindeststandards für Wohnkredite vorschrieb, ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Damit gibt es keine gesetzliche Pflicht mehr zu 20 Prozent Eigenmitteln. In der Praxis ändert das wenig: Die Banken halten die bewährten Eckwerte als interne Richtlinie bei.
| Eckwert | interne Richtlinie der Banken |
|---|---|
| Eigenmittelquote | rund 20 % |
| maximale Laufzeit | etwa 35 Jahre |
| Schuldendienstquote | höchstens 40 % des Nettoeinkommens |
Wer diese Werte erfüllt, bekommt die Finanzierung meist problemlos. Wer darunter liegt, muss verhandeln, mehr Eigenmittel bringen oder zusätzliche Sicherheiten anbieten.
Fixzins oder variabel
Die zentrale Zinsentscheidung. Laut OeNB kosteten neue Wohnbaukredite im Juli 2026 variabel beziehungsweise mit Bindung bis ein Jahr im Schnitt 3,62 Prozent, mit einer Bindung über zehn Jahre 3,59 Prozent (mehr dazu unter Kreditzinsen). Der Fixzins kostet derzeit also keinen Aufschlag: Die EZB hat den Einlagensatz 2026 zweimal angehoben, zuletzt mit Wirkung 16. September auf 2,50 Prozent, und die variablen Sätze ziehen zuerst nach.
Für Haushalte, die knapp kalkulieren, bleibt der Fixzins trotzdem die vernünftige Wahl: Die Rate steht über die gesamte Bindung fest, keine Zinswende kann die Finanzierung sprengen. Wer finanziellen Puffer hat und größere Sondertilgungen plant, kann variabel fahren und jederzeit ohne Entschädigung zurückzahlen - trägt aber das Risiko steigender Raten. Der Mittelweg ist der Kombikredit, der einen Teil fix und einen Teil variabel verzinst.
Was als Eigenmittel zählt
Eigenmittel sind mehr als das Sparkonto. Banken akzeptieren üblicherweise:
- Spar- und Wertpapierguthaben (Depots werden teils mit Abschlag bewertet, weil Kurse schwanken),
- Bausparguthaben - inklusive des Anspruchs auf ein Bauspardarlehen als Finanzierungsbaustein,
- Schenkungen und Vorerbschaften aus der Familie (mit Nachweis; größere Schenkungen sind meldepflichtig),
- unbelastete Grundstücke oder Immobilien, die als zusätzliche Sicherheit dienen können,
- bei Neubauten teils Eigenleistung (“Muskelhypothek”) - allerdings nur begrenzt und realistisch bewertet.
Nicht als Eigenmittel zählen aufgenommene Privatkredite - die Bank durchschaut geliehene Eigenmittel in der Haushaltsrechnung, und sie verschlechtern die Schuldendienstquote doppelt. Wer Eigenmittel aus der Familie bekommt, sollte früh klären, ob es Schenkung oder Darlehen ist: Ein Familiendarlehen mit Rückzahlungspflicht rechnet die Bank als Verbindlichkeit an.
Haushaltsrechnung: was Sie sich leisten können
Bevor die Bank entscheidet, sollten Sie selbst rechnen. In der Haushaltsrechnung stehen alle Nettoeinnahmen den fixen Ausgaben gegenüber - Lebenshaltung, bestehende Kredite, Versicherungen. Was übrig bleibt, ist die Obergrenze für die Kreditrate, abzüglich eines Sicherheitspuffers.
Beispiel: 280.000 Euro Kredit, 3,5 Prozent Fixzins, 30 Jahre Laufzeit ergeben eine Rate von rund 1.260 Euro pro Monat. Über die gesamte Laufzeit zahlen Sie dabei rund 172.000 Euro an Zinsen. Diese Zahl macht klar, warum schon ein halber Prozentpunkt Unterschied beim Zins über zehntausende Euro entscheidet - und warum der Kreditvergleich am Anfang stehen muss.
Wichtig ist der Puffer: Die Rate sollte auch dann tragbar bleiben, wenn ein Einkommen wegfällt oder größere Ausgaben anstehen. Wer bis an die Grenze finanziert, hat keinen Spielraum für das, was im Leben dazwischenkommt. Die Bank rechnet dasselbe - seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 nicht mehr nach verbindlicher Vorschrift, sondern nach einem FMA-Rundschreiben, das die Eckwerte 90/40/35 als Erwartung fortschreibt.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Eigenmittel braucht man für eine Immobilienfinanzierung?
Als Richtwert rund 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten von etwa 10 Prozent. In Summe sollten also rund 30 Prozent aus eigenen Mitteln gedeckt sein. Die KIM-Verordnung ist zwar ausgelaufen, die Banken halten diese Richtlinie aber meist intern bei.
Gilt die KIM-Verordnung 2026 noch?
Nein, sie ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die Banken orientieren sich aber weiter an ihren Eckwerten: rund 20 Prozent Eigenmittel, maximal 35 Jahre Laufzeit und höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Kreditrate.
Fixzins oder variabel - was ist 2026 besser?
Stand Juni 2026 ist variabel mit ab rund 2,75 Prozent günstiger als ein 20-jähriger Fixzins mit etwa 3,95 Prozent. Der Fixzins kostet einen moderaten Aufschlag, sichert dafür die Rate über die gesamte Bindung. Wer knapp kalkuliert, wählt fix; wer Puffer hat, kann variabel fahren oder im Kombikredit mischen.
Wie viel darf die Kreditrate vom Einkommen ausmachen?
Als Faustregel höchstens 40 Prozent des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens. Banken prüfen das in der Haushaltsrechnung, in der alle Einnahmen den fixen Ausgaben gegenübergestellt werden.
Wie lange dauert eine Immobilienfinanzierung?
Vom ersten Finanzierungsgespräch bis zur Auszahlung typischerweise vier bis acht Wochen. Wer mit einer grundsätzlichen Finanzierungszusage auf Objektsuche geht, ist beim Kauf deutlich schneller und verhandlungsstärker.
Gibt es noch eine Gebührenbefreiung beim Eigenheimkauf?
Nein. Die Befreiung von Eintragungsgebühr (1,1 Prozent) und Pfandrechtseintragung (1,2 Prozent) galt nur für Grundbuchanträge bis 30. Juni 2026. Seit Juli sind beide Gebühren wieder voll zu zahlen und müssen in den Eigenmitteln eingeplant werden.