Grundsteuer Österreich 2026: Berechnung, Hebesatz, Beispiele
So wird die Grundsteuer berechnet
Die Grundsteuer ergibt sich aus drei Faktoren: Einheitswert mal Steuermesszahl mal Hebesatz. Das Finanzamt setzt aus Einheitswert und Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag fest, die Gemeinde multipliziert diesen mit ihrem Hebesatz von bis zu 500 Prozent. Heraus kommt der Jahresbetrag, den der Eigentümer zahlt.
Klingt simpel, hat aber einen Haken: Keiner der drei Faktoren entspricht dem, was man als Laie erwartet. Der Einheitswert ist nicht der Kaufpreis. Die Steuermesszahl ist nicht ein einziger Prozentsatz, sondern gestaffelt. Und der Hebesatz wird von fast jeder Gemeinde auf das gesetzliche Maximum gesetzt. Deshalb rechnen die meisten Online-Erklärungen das Beispiel falsch oder zu grob durch. Hier steht die korrekte Staffel-Rechnung Schritt für Schritt.
Grundsteuer A und Grundsteuer B
Das Grundsteuergesetz 1955 unterscheidet zwei Arten:
- Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliches Vermögen - also Felder, Wald, Höfe.
- Grundsteuer B betrifft das übrige Grundvermögen: Eigenheime, Eigentumswohnungen, Miethäuser, Betriebsgrundstücke und unbebaute Bauflächen.
Für Privatleute ist fast immer die Grundsteuer B relevant. Den Unterschied macht die jeweilige Steuermesszahl, die für land- und forstwirtschaftliche Betriebe anders gestaffelt ist als für Wohngrundstücke.
Steuermesszahl 2026: die gestaffelten Promillesätze
Die Steuermesszahl ist kein fixer Wert. Sie wird in Stufen auf den Einheitswert angewendet, ähnlich wie der progressive Einkommensteuertarif auf das Einkommen. Erst der oberste, nicht ermäßigte Teil wird mit dem vollen Satz von 2 Promille belastet. Diese Sätze stehen in § 19 GrStG und gelten unverändert auch 2026:
| Grundstücksart | Erste Stufe | Zweite Stufe | Darüber |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 0,5 ‰ bis 3.650 € | 1,0 ‰ bis 10.950 € | 2,0 ‰ |
| Mietwohngrundstück / gemischt genutzt | 1,0 ‰ bis 3.650 € | 1,5 ‰ bis 7.300 € | 2,0 ‰ |
| Sonstige Grundstücke (Geschäft, unbebaut) | 1,0 ‰ bis 3.650 € | - | 2,0 ‰ |
| Land-/forstwirtschaftlicher Betrieb (A) | 1,6 ‰ bis 3.650 € | - | 2,0 ‰ |
Die ermäßigten Anfangsstufen entlasten gezielt das selbst genutzte Eigenheim. Wer ein normales Einfamilienhaus besitzt, bleibt mit dem Einheitswert ohnehin meist unter oder knapp über der 10.950-Euro-Grenze und profitiert dadurch fast vollständig von den niedrigen 0,5- und 1-Promille-Stufen.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus Schritt für Schritt
So sieht die vollständige Rechnung für ein typisches Eigenheim aus - vom Einheitswert bis zum Betrag auf dem Erlagschein. Angenommen, das Finanzamt hat einen Einheitswert von 18.000 Euro festgestellt:
| Rechenschritt | Betrag | Satz | Messbetrag-Anteil |
|---|---|---|---|
| Erste 3.650 € | 3.650 € | 0,5 ‰ | 1,83 € |
| Nächste 7.300 € | 7.300 € | 1,0 ‰ | 7,30 € |
| Restliche 7.050 € | 7.050 € | 2,0 ‰ | 14,10 € |
| Steuermessbetrag | 23,23 € | ||
| Hebesatz der Gemeinde | 500 % | ||
| Grundsteuer pro Jahr | 116,13 € |
116 Euro im Jahr für ein Haus, das am Markt vielleicht 400.000 Euro wert ist - das ist kein Rechenfehler, sondern Folge des veralteten Einheitswerts (dazu weiter unten). Wer den Messbetrag grob mit dem vollen 2-Promille-Satz auf den gesamten Einheitswert hochrechnet, kommt auf 36 Euro Messbetrag und 180 Euro Jahresbetrag - also deutlich zu hoch. Die Staffel macht den Unterschied.
Ein zweites Beispiel für ein Mietwohngrundstück mit Einheitswert 40.000 Euro: erste 3.650 € zu 1 ‰ (3,65 €), nächste 3.650 € zu 1,5 ‰ (5,48 €), restliche 32.700 € zu 2 ‰ (65,40 €). Macht einen Messbetrag von 74,53 Euro und bei vollem Hebesatz 372,63 Euro Grundsteuer im Jahr.
Hebesatz, Fälligkeit und wer einhebt
Der Hebesatz ist der einzige Stellhebel der Gemeinde. Das Finanzausgleichsgesetz deckelt ihn bei 500 Prozent, und genau diesen Maximalwert wenden in der Praxis nahezu alle österreichischen Gemeinden an. Wer also wissen will, ob seine Gemeinde teurer ist als die Nachbargemeinde, wird kaum Unterschiede finden - die niedrige Bemessungsgrundlage nivelliert alles.
Das Verfahren läuft zweistufig:
- Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt - er enthält den Einheitswert und den Steuermessbetrag.
- Grundsteuerbescheid von der Gemeinde - sie wendet den Hebesatz an und schreibt den Jahresbetrag vor.
Fällig wird die Grundsteuer laut WKO in vier gleichen Vierteln zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Liegt der Jahresbetrag bei höchstens 75 Euro, fällt die gesamte Summe in einer Zahlung am 15. Mai an. Solange sich am Einheitswert nichts ändert, läuft die Vorschreibung automatisch weiter - ein neuer Bescheid kommt erst bei Eigentümerwechsel, Umbau oder Neufeststellung.
Warum die Grundsteuer so niedrig ist: der Einheitswert von 1973
Der Grund für die fast schon kuriosen Beträge liegt in der Bemessungsgrundlage. Die letzte flächendeckende Hauptfeststellung des Grundvermögens stammt aus dem Jahr 1973. Seither wurden die Einheitswerte nur punktuell und mit pauschalen Zuschlägen angepasst, nie aber an die reale Preisentwicklung herangeführt. Das Ergebnis: Der Einheitswert liegt heute typischerweise nur bei 5 bis 20 Prozent des Verkehrswerts.
Eine Reform - ähnlich der deutschen Grundsteuerreform - wird in Österreich seit Jahrzehnten diskutiert, ist bis 2026 aber nicht beschlossen. Für Eigentümer ist das vorerst eine gute Nachricht: Die laufende Belastung bleibt minimal. Wer ein Objekt besitzt, sollte die paar Euro Grundsteuer aber sauber von den großen Brocken trennen, die beim Erwerb oder Verkauf anfallen - der einmaligen Grunderwerbsteuer beim Kauf und der Immobilienertragsteuer beim Verkauf. Diese beiden bemessen sich am tatsächlichen Wert und sind um ein Vielfaches höher als die jährliche Grundsteuer.
Grundsteuer auf Mieter umlegen
Wer vermietet, muss die Grundsteuer nicht selbst tragen. Sie zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten und darf im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes anteilig nach Nutzfläche auf die Mieter aufgeteilt werden. In der Betriebskostenabrechnung taucht sie als eigene Position auf.
Für Anleger ist die Grundsteuer damit ein durchlaufender Posten und kein echter Kostenfaktor. Bei der Renditeberechnung einer Vorsorgewohnung fällt sie kaum ins Gewicht - im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer und den Maklerkosten, die das eingesetzte Kapital spürbar erhöhen. Wer die laufende Steuerlast aus einer Immobilie senken will, hat bei der Grundsteuer praktisch keinen Hebel; sinnvoller ist der Blick auf absetzbare Werbungskosten und Abschreibung.
Grundsteuer A für Land- und Forstwirte
Wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besitzt, fällt unter die Grundsteuer A mit eigener Staffel: 1,6 Promille für die ersten 3.650 Euro Einheitswert, darüber 2 Promille. Auch hier ist der Einheitswert die Bemessungsgrundlage, allerdings nach den Regeln der land- und forstwirtschaftlichen Einheitsbewertung, die zuletzt 2014 hauptfestgestellt wurde - die land- und forstwirtschaftlichen Werte sind damit aktueller als die des Grundvermögens.
Ein Hof mit einem Einheitswert von 10.000 Euro rechnet sich so: 3.650 € zu 1,6 ‰ ergeben 5,84 €, die restlichen 6.350 € zu 2 ‰ ergeben 12,70 €. Der Messbetrag von 18,54 € mal 500 Prozent Hebesatz macht 92,70 Euro Grundsteuer A im Jahr. Für aktive Betriebe ist die Grundsteuer A regelmäßig ein vernachlässigbarer Posten gegenüber den Sozialversicherungsbeiträgen und den Betriebsausgaben.
Grundsteuer in der Steuererklärung
Bei einem selbst genutzten Eigenheim ist die Grundsteuer steuerlich nicht absetzbar - sie zählt zur privaten Lebensführung. Anders bei Vermietung: Dort zählt die Grundsteuer zu den abzugsfähigen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und mindert die Steuerbemessungsgrundlage. Wer die Steuer ohnehin über die Betriebskosten an den Mieter weitergibt, behandelt sie als durchlaufenden Posten; trägt der Vermieter sie selbst, setzt er sie als Werbungskosten ab. Erfasst wird das in der jährlichen Erklärung über FinanzOnline.
Praktisch heißt das: Für Eigenheimbesitzer ist die Grundsteuer eine kleine, nicht absetzbare Fixkost. Für Anleger ist sie steuerlich neutral, weil sie entweder weitergereicht oder abgesetzt wird.
Was beim Eigentümerwechsel gilt
Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer, die an den jeweiligen Eigentümer als Steuerschuldner anknüpft. Bei einem Verkauf während des Jahres läuft die Vorschreibung zunächst auf den bisherigen Eigentümer weiter, bis das Finanzamt die Zurechnung neu festsetzt. In der Praxis wird die Grundsteuer deshalb im Kaufvertrag stichtagsgenau zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt - der Notar oder Vertragserrichter regelt das beim Immobilienkauf mit. Wegen der niedrigen Beträge geht es dabei meist nur um wenige Euro, anders als bei der weit gewichtigeren Grunderwerbsteuer.
Befreiungen von der Grundsteuer
Dauerhaft befreit sind laut BMF vor allem Grundstücke der öffentlichen Hand sowie öffentliche Verkehrswege und Gewässer - für Privateigentum spielt das keine Rolle. Praxisrelevanter sind die zeitlich begrenzten Befreiungen, die die Bundesländer per Landesgesetz für geförderten Wohnbau und Neubauten vorsehen können. Diese gelten je nach Land für mehrere Jahre nach Fertigstellung und müssen über das Gemeindeamt geltend gemacht werden. Wer neu baut, sollte dort gezielt nachfragen, ob für das Objekt eine befristete Grundsteuerbefreiung greift.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Grundsteuer zahlt man in Österreich für ein Einfamilienhaus?
Meist 50 bis 300 Euro im Jahr. Die Höhe hängt am Einheitswert, nicht am Marktwert. Ein Haus mit Einheitswert 18.000 Euro kostet bei vollem Hebesatz von 500 Prozent rund 116 Euro Grundsteuer pro Jahr.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?
Die Grundsteuer ist eine laufende Jahresabgabe der Gemeinde auf den Grundbesitz. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an (Standardsatz 3,5 Prozent vom Kaufpreis). Beide sind getrennte Steuern.
Kann der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?
Ja. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG zählt die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten und darf anteilig nach Nutzfläche auf die Mieter aufgeteilt werden.
Wann ist die Grundsteuer fällig?
Bei einem Jahresbetrag über 75 Euro in vier Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Bei 75 Euro oder weniger als Einmalzahlung zum 15. Mai.
Wer setzt die Grundsteuer fest?
Das Finanzamt ermittelt aus Einheitswert und Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag (Messbescheid). Die Gemeinde wendet darauf ihren Hebesatz an und schreibt mit dem Grundsteuerbescheid den Jahresbetrag vor.
Warum ist die Grundsteuer in Österreich so niedrig?
Weil die Bemessungsgrundlage der Einheitswert aus der Hauptfeststellung 1973 ist. Er liegt oft nur bei 5 bis 20 Prozent des Verkehrswerts. Eine Reform wird seit Jahrzehnten diskutiert, ist aber 2026 nicht umgesetzt.
Chefredakteur finanzguide.at