Maklerprovision Österreich 2026 - Bestellerprinzip und Höhe
Kaufnebenkosten-Rechner 2026
Nebenkosten gesamt
€ 35.700,00
10.2% vom Kaufpreis
Gesamtkosten
€ 385.700,00
Kaufpreis + Nebenkosten
Richtwerte. Notar-/Vertragserrichtungskosten variieren je nach Komplexitaet. Maklerprovision max. 3% + 20% USt (ab Kaufpreis ueber EUR 390.940,80). Keine Rechtsberatung.
Das Bestellerprinzip hat alles verändert
Bei der Wohnungsmiete gilt seit dem 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip - eine der größten Entlastungen für Mieter seit Jahren. Die Grundregel ist einfach: Der Makler darf seine Provision nur von der Person verlangen, die ihn zuerst beauftragt hat.
In der Praxis beauftragt fast immer der Vermieter den Makler. Damit zahlt der Vermieter - und der Mieter bleibt provisionsfrei. Vorbei sind die Zeiten, in denen Wohnungssuchende zusätzlich zur Kaution noch zwei oder drei Monatsmieten an den Makler abdrücken mussten.
Was beim Mieten gilt
Wer den Makler beauftragt, zahlt - und zwar gedeckelt:
| Mietvertrag | maximale Provision (Besteller) |
|---|---|
| befristet bis 3 Jahre | 2 Bruttomonatsmieten + USt |
| unbefristet oder über 3 Jahre | 3 Bruttomonatsmieten + USt |
Wichtig für Mieter: Lassen Sie sich nicht in eine Provisionspflicht drängen. Wenn die Wohnung ohnehin schon beim Makler im Auftrag des Vermieters liegt, dürfen Sie als Mieter nicht zur Kasse gebeten werden. Eine trotzdem verlangte Provision können Sie zurückfordern. Mehr zu Ihren Rechten als Mieter im Beitrag zum Mietrecht.
Das Umgehungsverbot beim Bestellerprinzip
Damit das Bestellerprinzip nicht ins Leere läuft, gibt es ein Umgehungsverbot. Der Vermieter darf die Maklerkosten nicht über Umwege auf den Mieter abwälzen - etwa über eine künstlich erhöhte Miete, eine verdeckte “Ablöse” oder die Auflage, einen bestimmten Makler zu beauftragen. Auch Konstruktionen, bei denen der Mieter formal als Erstbesteller hingestellt wird, obwohl die Wohnung längst im Auftrag des Vermieters inseriert war, sind unzulässig.
Praktisch heißt das: Wenn eine Wohnung öffentlich über einen Makler angeboten wird, hat der Vermieter ihn beauftragt - der Mieter zahlt nichts. Wird trotzdem eine Provision verlangt oder über eine dubiose Ablöse kassiert, ist das anfechtbar. Im Zweifel die Forderung bei der Arbeiterkammer prüfen lassen, bevor man zahlt.
Was beim Kauf gilt
Beim Immobilienkauf greift das Bestellerprinzip nicht. Hier zahlen in der Regel beide Seiten:
- Käufer: bis zu 3 Prozent des Kaufpreises + 20 Prozent USt = 3,6 Prozent
- Verkäufer: ebenfalls bis zu 3 Prozent + USt = 3,6 Prozent
Bei einer Wohnung um 350.000 Euro sind das für den Käufer bis zu 12.600 Euro allein an Maklerprovision - ein erheblicher Teil der gesamten Kaufnebenkosten (siehe Immobilienkauf).
Die Provision verhandeln
Die 3 Prozent sind ein Höchstsatz, kein Fixpreis. Gerade bei hochpreisigen Objekten oder in einem Käufermarkt lässt sich der Satz drücken - ein halber Prozentpunkt weniger spart bei 350.000 Euro schon über 1.700 Euro. Verhandelt wird am besten, bevor man die Maklervereinbarung unterschreibt; danach ist der Satz fixiert. Wer über ein eigenes Inserat oder direkt vom Eigentümer kauft, spart die Käuferprovision ganz. Ein Argument in der Verhandlung: Tritt der Makler als Doppelmakler auf (für Käufer und Verkäufer zugleich), kassiert er doppelt - das rechtfertigt einen Abschlag.
Wann gar keine Provision anfällt
Nicht jede Vermittlung löst eine Provisionspflicht aus. Keine Provision schuldet man unter anderem, wenn:
- der Makler selbst Eigentümer oder Vertragspartei ist,
- eine wirtschaftliche oder familiäre Nahebeziehung zwischen Makler und einer Vertragspartei besteht (etwa der Makler ist Geschäftsführer der verkaufenden Gesellschaft),
- der Abschluss nicht auf die Tätigkeit des Maklers zurückgeht (man kannte das Objekt schon),
- es bei einer bloßen Besichtigung ohne Vertragsabschluss bleibt.
In diesen Fällen ist eine dennoch verlangte Provision unberechtigt. Die Beweislast für die erfolgreiche Vermittlung trägt der Makler.
Der Maklervertrag: worauf achten
Bevor Provision fließt, steht ein Maklervertrag - und der hat Tücken. Häufig ist der Alleinvermittlungsauftrag: Hier verpflichtet sich der Auftraggeber, für eine bestimmte Zeit nur diesen einen Makler zu beauftragen. Das ist legitim, sollte aber befristet sein (üblich sind wenige Monate); eine zu lange Bindung schränkt unnötig ein. Beim schlichten Vermittlungsauftrag bleibt man freier und kann mehrere Makler oder den Direktverkauf parallel verfolgen.
Worauf man achtet: die Höhe und Fälligkeit der Provision schwarz auf weiß, die Laufzeit der Bindung, und welche Leistungen der Makler erbringt - Exposé, Besichtigungen, Vorlage des Energieausweises, Bonitätsprüfung der Interessenten. Mündliche Zusagen zählen wenig; was nicht im Vertrag steht, schuldet der Makler nicht.
Geschäftsräume und Sonderfälle
Für Geschäftsräume - Büros, Lokale, Lagerflächen - gilt das Bestellerprinzip nicht. Hier bleibt es beim klassischen Auftraggeberprinzip mit bis zu drei Bruttomonatsmieten plus USt je Partei.
Wann die Provision überhaupt fällig wird, ist ebenfalls geregelt: Sie entsteht nur bei erfolgreicher Vermittlung - also wenn durch die Tätigkeit des Maklers tatsächlich ein Vertrag zustande kommt. Für eine reine Besichtigung ohne Abschluss darf keine Provision verlangt werden.
Zu Unrecht gezahlte Provision zurückfordern
Wer eine Provision gezahlt hat, die nach dem Bestellerprinzip oder mangels Vermittlungserfolg nicht geschuldet war, kann sie zurückfordern. Der Weg: zuerst den Makler schriftlich zur Rückzahlung auffordern, mit Frist. Hilft das nicht, unterstützt die Arbeiterkammer oder die Mietervereinigung kostenlos bei der Durchsetzung, notfalls per Klage beim Bezirksgericht.
Wichtig ist, die Belege aufzuheben - Zahlungsnachweis, Inserat, Schriftverkehr mit dem Makler. Gerade beim Bestellerprinzip sind die Erfolgsaussichten gut, weil die Beweislast für einen zulässigen Erstauftrag beim Makler liegt. Die Rückforderung verjährt nicht sofort, sollte aber zügig betrieben werden.
Ein Kostenbeispiel
Wie stark die Beträge auseinandergehen, zeigt der direkte Vergleich:
| Geschäft | Bemessung | Maklerkosten (max., inkl. USt) |
|---|---|---|
| Mietwohnung, Mieter (Bestellerprinzip) | - | 0 € |
| Mietwohnung, Vermietung beauftragt (befristet) | 2 Bruttomonatsmieten | z. B. 2.400 € bei 1.000 € Miete |
| Eigentumswohnung 350.000 €, Käufer | 3 % + USt | bis 12.600 € |
| Eigentumswohnung 350.000 €, Verkäufer | 3 % + USt | bis 12.600 € |
Der Unterschied zwischen Mieter (null) und Käufer (fünfstellig) macht klar, warum gerade beim Kauf das Verhandeln der Provision so viel ausmacht.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich als Mieter eine Maklerprovision zahlen?
Seit dem Bestellerprinzip vom 1. Juli 2023 in der Regel nein. Der Makler darf die Provision nur von dem verlangen, der ihn zuerst beauftragt hat - das ist bei Wohnungsmieten meist der Vermieter. Der Mieter bleibt provisionsfrei.
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Kauf?
Bis zu 3 Prozent des Kaufpreises plus 20 Prozent Umsatzsteuer, also 3,6 Prozent - und das je Partei. Käufer und Verkäufer zahlen jeweils ihren Anteil. Beim Kauf gilt kein Bestellerprinzip.
Was zahlt der Vermieter beim Bestellerprinzip?
Maximal zwei Bruttomonatsmieten plus Umsatzsteuer, bei unbefristeten Verträgen oder solchen über drei Jahre maximal drei Monatsmieten plus USt.
Gilt das Bestellerprinzip auch für Geschäftsräume?
Nein. Es ist auf die Wohnraummiete beschränkt. Bei Geschäftsräumen gilt weiter das Auftraggeberprinzip mit bis zu drei Bruttomonatsmieten plus USt je Partei.
Darf der Vermieter die Maklerkosten über eine höhere Miete weitergeben?
Nein, das verbietet das Umgehungsverbot. Der Vermieter darf die Provision nicht über künstlich erhöhte Miete, eine verdeckte Ablöse oder ähnliche Konstruktionen auf den Mieter abwälzen. Eine so kassierte Provision ist anfechtbar - im Zweifel bei der Arbeiterkammer prüfen lassen.
Lässt sich die Maklerprovision beim Kauf verhandeln?
Ja. Die 3 Prozent sind ein Höchstsatz, kein Fixpreis - gerade bei teuren Objekten oder im Käufermarkt ist ein Abschlag möglich. Verhandeln Sie vor Unterzeichnung der Maklervereinbarung. Tritt der Makler als Doppelmakler für beide Seiten auf, ist ein Nachlass besonders gut begründbar.
Chefredakteur finanzguide.at