KIM-Verordnung 2026: ausgelaufen - was jetzt für Kredite gilt
Gilt die KIM-Verordnung 2026 noch?
Nein. Die KIM-Verordnung ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Seit 1. Juli 2025 gibt es keine rechtlich verbindlichen Grenzen für die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten mehr. An ihre Stelle trat ein unverbindliches Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht (FMA) - die bekannten Eckwerte 90/40/35 gelten nur noch als Orientierung, nicht als Gesetz.
Das ist eine wichtige Unterscheidung, die im Netz oft untergeht. Viele Ratgeber beschreiben die KIM-V immer noch, als müssten Sie ihre Vorgaben zwingend erfüllen. Das stimmt seit Mitte 2025 nicht mehr. Was bleibt, ist die wirtschaftliche Realität dahinter: Banken finanzieren ungern ohne solides Eigenkapital, egal ob ein Gesetz es vorschreibt oder nicht.
Was die KIM-V war - und warum sie kam
Die KIM-V (offiziell Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) trat am 1. August 2022 in Kraft. Ihr Ziel: eine Überhitzung am Immobilienmarkt und zu riskante Kreditvergabe verhindern. Sie schrieb den Banken drei harte Grenzen vor, die zusammen als “90/40/35” bekannt wurden.
- Beleihungsquote maximal 90 Prozent: Der Kredit durfte höchstens 90 Prozent des Immobilienwerts ausmachen. Zusammen mit den Kaufnebenkosten lief das praktisch auf rund 20 Prozent Eigenmittel hinaus.
- Schuldendienstquote maximal 40 Prozent: Die Kreditrate durfte nicht mehr als 40 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens betragen.
- Laufzeit maximal 35 Jahre.
Die Verordnung war von Anfang an umstritten. Kritiker warfen ihr vor, sie schließe gerade junge Familien und Selbstständige mit unregelmäßigem Einkommen vom Eigentum aus. Genau diese Kritik führte am Ende dazu, dass die KIM-V nicht verlängert wurde.
Vorher und jetzt: der entscheidende Unterschied
Der Wechsel von der Verordnung zum Rundschreiben klingt technisch, ändert aber Ihre Position als Kreditnehmer spürbar. Die folgende Gegenüberstellung zeigt, was sich verschoben hat.
| Merkmal | KIM-V (bis 30.6.2025) | WIK-Rundschreiben (ab 1.7.2025) |
|---|---|---|
| Rechtsnatur | verbindliche Verordnung | unverbindliche Erwartung der FMA |
| 90/40/35 | Pflicht mit Ausnahmekontingenten | Richtwert, Abweichung möglich |
| Abweichung im Einzelfall | nur im engen Kontingent | grundsätzlich möglich, mit Begründung |
| Folge bei Abweichung | Verstoß der Bank | Bank muss solide Vergabe nachweisen |
| Ihre Verhandlungsposition | gering | etwas besser |
Das Nachfolge-Dokument, das WIK-Rundschreiben der FMA, wurde am 26. Juni 2025 veröffentlicht. Es ist ausdrücklich keine Verordnung, sondern eine aufsichtsrechtliche Erwartungshaltung. Die FMA erwartet weiter eine “solide Kreditvergabe mit Hausverstand” und behält die 90/40/35-Werte als Maßstab bei - bindend sind sie nicht mehr. Banken, die deutlich risikofreudiger vergeben, müssen das mit ihrer Risikostrategie decken, was höhere Eigenmittelanforderungen für das Institut auslösen kann.
Dass die Kreditvergabe auch ohne starre Verordnung läuft, zeigen die Zahlen: Laut FMA stieg das Volumen neuer privater Wohnbaukredite von Jänner bis April 2025 um rund zwei Drittel auf 5,2 Milliarden Euro. Die Sorge, ein Wegfall der KIM-V würde den Markt destabilisieren, hat sich bisher nicht bestätigt.
Was 90/40/35 in Euro bedeutet
Die abstrakten Prozente werden erst im Rechenbeispiel greifbar. Nehmen wir einen Haushalt mit 4.000 Euro Nettoeinkommen pro Monat, der eine Wohnung um 400.000 Euro kaufen will. So wirken die drei Richtwerte gleichzeitig:
| Richtwert | Vorgabe | Wirkung im Beispiel |
|---|---|---|
| Beleihungsquote | max. 90 % | Kredit höchstens 360.000 €, dazu rund 40.000 € Nebenkosten - Eigenmittelbedarf ca. 80.000 € |
| Schuldendienstquote | max. 40 % | maximale Rate 1.600 €/Monat (40 % von 4.000 €) |
| Laufzeit | max. 35 Jahre | Rate für 360.000 € bei 3,5 % Fixzins über 35 Jahre: rund 1.490 €/Monat |
Lesen Sie das Beispiel genau: Die Rate von 1.490 Euro bleibt unter der 40-Prozent-Grenze von 1.600 Euro - die Schuldendienstquote ist hier also nicht das Problem. Der bindende Engpass sind die Eigenmittel: Ohne die rund 80.000 Euro aus eigener Tasche wird es eng. Genau hier scheitern die meisten Finanzierungen, nicht an der Rate. Welche Rate für Ihr Einkommen realistisch ist, können Sie im Beitrag zur Leistbarkeit durchrechnen.
Was das für Ihre Finanzierung 2026 heißt
In der Praxis hat sich für die meisten Kreditnehmer wenig geändert - und das ist beabsichtigt. Die Banken halten die 20-Prozent-Eigenmittelmarke und die 40-Prozent-Ratenregel als interne Richtlinie bei, weil sie ihre eigene Risikovorsorge betreffen. Wer die Werte erfüllt, bekommt die Immobilienfinanzierung wie gewohnt.
Geändert hat sich der Spielraum am Rand. Wer knapp unter den Richtwerten liegt - etwa nur 15 Prozent Eigenmittel hat, aber ein sicheres Beamteneinkommen -, hat heute bessere Karten als unter der starren Verordnung. Die Bank darf im begründeten Einzelfall finanzieren, statt am Kontingent zu scheitern. Das hilft besonders Selbstständigen und jungen Haushalten, die unter der KIM-V oft durchs Raster fielen.
Ein Selbstläufer ist das nicht. Die Leistbarkeitsprüfung bleibt streng, und Ihre Bonität wird genau geprüft. Wer abweichen will, sollte mit starken Argumenten kommen: zusätzliche Sicherheiten, eine Bürgschaft, stabiles Einkommen oder ein größerer Puffer. Vergleichen Sie außerdem die Kreditzinsen mehrerer Banken - der Wegfall der starren Verordnung heißt auch, dass die Institute ihre Spielräume unterschiedlich nutzen.
Wer vom Ende der KIM-V besonders profitiert
Drei Gruppen gewinnen durch den Wegfall der starren Grenzen am deutlichsten.
Selbstständige und Freiberufler mit schwankendem Einkommen fielen unter der Verordnung oft durch, weil die strenge Schuldendienstquote auf ein einzelnes Jahr abstellte. Jetzt kann die Bank das Durchschnittseinkommen mehrerer Jahre und Auftragslage individuell würdigen. Wer eine gute Auftragslage belegt, hat reale Chancen, auch wenn ein einzelnes Jahr schwächer war.
Junge Haushalte mit Erbschaftsperspektive oder Schenkung profitieren ebenfalls. Wer heute knapp unter 20 Prozent Eigenmittel liegt, aber eine absehbare Familienunterstützung hat, muss nicht mehr am Kontingent scheitern. Das gilt auch für einen Hypothekarkredit mit zusätzlicher Besicherung durch eine zweite Immobilie der Eltern.
Sanierer und Umbauer haben mehr Luft, weil energetische Sanierungen oft nicht in das alte 90/40/35-Schema passten, obwohl sie den Wert der Immobilie steigern.
In allen drei Fällen gilt: Der Spielraum ist da, aber Sie müssen ihn sich erarbeiten. Bringen Sie einen sauberen Finanzierungsplan mit, dann ist beim Immobilienkauf heute mehr möglich als noch 2024.
So überzeugen Sie die Bank 2026
Mehr Spielraum heißt nicht weniger Vorbereitung - im Gegenteil. Weil die Entscheidung jetzt stärker im Ermessen der Bank liegt, zählt Ihr Auftritt mehr. Diese Punkte verbessern Ihre Chancen konkret:
- Eigenmittel maximieren: Jeder zusätzliche Prozentpunkt senkt das Risiko der Bank und Ihren Zinssatz. Auch geschenkte oder geerbte Mittel zählen, wenn sie nachgewiesen sind.
- Saubere Haushaltsrechnung: Stellen Sie alle Einnahmen den fixen Ausgaben gegenüber und zeigen Sie einen Puffer. Das überzeugt mehr als jede Beteuerung.
- Zweite Sicherheit anbieten: Eine weitere Immobilie, eine Bürgschaft oder verpfändbare Wertpapiere können den Ausschlag geben, wenn die Eigenmittel knapp sind.
- Planbarkeit signalisieren: Ein Fixzinskredit zeigt der Bank, dass Ihre Rate auch bei steigenden Zinsen stabil bleibt - das senkt das wahrgenommene Risiko.
- Mehrere Angebote einholen: Die Banken nutzen ihre neuen Spielräume unterschiedlich. Was ein Institut ablehnt, finanziert das nächste womöglich.
Wer mit diesen Argumenten ins Gespräch geht, holt aus der neuen Flexibilität das Maximum heraus - statt sie dem Zufall zu überlassen.
Kommt die KIM-V zurück?
Ausgeschlossen ist das nicht. Die gesetzliche Ermächtigung der FMA, bei systemischen Risiken am Immobilienmarkt verbindliche Kreditgrenzen zu erlassen, besteht im Bankwesengesetz weiter - nur die konkrete Verordnung ist ausgelaufen. Steigen die Risiken am Wohnimmobilienmarkt wieder deutlich, könnte die Aufsicht erneut eingreifen.
Vorerst setzt die FMA aber auf Selbstregulierung der Banken und beobachtet den Markt. Für Sie heißt das: Verlassen Sie sich nicht darauf, dass die Spielräume dauerhaft so offen bleiben. Wer solide finanziert, ist von einer möglichen Rückkehr strengerer Regeln ohnehin nicht betroffen.
Mein Rat bleibt nüchtern: Lassen Sie sich vom Ende der KIM-V nicht zu einer zu knappen Finanzierung verleiten. Die Verordnung war lästig, aber ihre Grundidee war richtig - wer mit zu wenig Eigenkapital und zu hoher Rate kauft, lebt gefährlich, wenn die Zinsen drehen oder ein Einkommen wegfällt. Die 80.000 Euro Eigenmittel aus dem Beispiel sind keine Schikane, sondern Ihr Sicherheitspolster. Bauen Sie es lieber auf, bevor Sie kaufen - etwa über ein gut verzinstes Sparkonto oder einen langfristigen Sparplan. Das Ende der KIM-V gibt Ihnen mehr Freiheit - nutzen Sie sie für eine durchdachte Finanzierung, nicht für eine riskantere.
Häufig gestellte Fragen
Gilt die KIM-Verordnung 2026 noch?
Nein. Die KIM-Verordnung ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Seit 1. Juli 2025 gibt es keine rechtlich verbindlichen Kreditvergabe-Grenzen mehr. An ihre Stelle trat ein unverbindliches FMA-Rundschreiben, das die bekannten Eckwerte nur noch als Orientierung vorgibt.
Was waren die Regeln der KIM-Verordnung?
Drei Grenzen, oft als 90/40/35 zusammengefasst: maximal 90 Prozent Beleihungsquote (also rund 20 Prozent Eigenmittel inklusive Nebenkosten), maximal 40 Prozent Schuldendienstquote (Kreditrate gemessen am Netto-Haushaltseinkommen) und maximal 35 Jahre Laufzeit.
Brauche ich 2026 noch 20 Prozent Eigenmittel?
Rechtlich nein, praktisch meist ja. Die Banken halten die 20-Prozent-Marke als interne Richtlinie weiter, weil sie ihre eigene Kreditvergabe absichern müssen. Mit mehr Eigenmitteln bekommen Sie zudem bessere Konditionen. Abweichungen sind im begründeten Einzelfall möglich, aber kein Selbstläufer.
Was ist an die Stelle der KIM-V getreten?
Das WIK-Rundschreiben der FMA zur soliden Wohnimmobilienkreditvergabe, veröffentlicht am 26. Juni 2025. Es ist ausdrücklich keine Verordnung, sondern eine aufsichtsrechtliche Erwartungshaltung. Banken dürfen davon abweichen, müssen die solide Kreditvergabe aber weiter sicherstellen.
Wird die Kreditvergabe jetzt lockerer?
Etwas flexibler, aber nicht beliebig. Die Banken haben im Einzelfall mehr Spielraum, prüfen die Leistbarkeit aber weiter streng. Wer von den Richtwerten abweicht, muss die Bank von der Tragfähigkeit überzeugen - größere Risikobereitschaft kann für das Institut höhere Eigenmittelanforderungen auslösen.
Was passiert, wenn ich die 90/40/35-Werte nicht erfülle?
Anders als früher ist das kein automatisches Aus mehr. Da die Werte keine gesetzliche Schranke mehr sind, kann die Bank im begründeten Einzelfall finanzieren - etwa bei sicherem Einkommen, zusätzlichen Sicherheiten oder Bürgschaft. Sie müssen aber gut argumentieren und mit strengerer Prüfung rechnen.
Chefredakteur finanzguide.at