Mietkaution Österreich 2026 - Höhe, Verzinsung, Rückgabe

Höhe der Mietkaution 2026

Wie hoch die Kaution sein darf, hängt davon ab, ob die Wohnung im Vollanwendungsbereich des MRG liegt (Altbau vor 1953, Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen) oder außerhalb. Welche Wohnung in welchen Bereich fällt, klärt der Überblick zum Mietrecht 2026 mit seinen drei Anwendungsbereichen.

Niveau	Beurteilung
bis 3 Bruttomonatsmieten	marktüblich, unproblematisch
3-6 Bruttomonatsmieten	zulässig (Vollanwendung: Obergrenze)
über 6 Bruttomonatsmieten	im Vollanwendungsbereich unwirksam
ab 10 Bruttomonatsmieten	wird auch außerhalb regelmäßig als sittenwidrig geprüft

Der wichtige Unterschied: Im Vollanwendungsbereich ist die Grenze von sechs Bruttomonatsmieten zwingend, eine höhere Vereinbarung ist im überschießenden Teil unwirksam. Außerhalb (freifinanzierte Neubauten, Einfamilienhäuser) gibt es keine gesetzliche Obergrenze; durchgesetzt haben sich drei bis sechs Monatsmieten, und ab rund zehn Monatsmieten prüfen Gerichte die Sittenwidrigkeit im Einzelfall.

Bruttomonatsmiete = Hauptmietzins + Betriebskosten + USt. Heizkosten zählen NICHT. Was als umlagefähige Betriebskosten überhaupt in diese Basis einfließt, listet der Beitrag zu den Betriebskosten im Mietverhältnis auf.

Beispiel:

Hauptmietzins: 600 €
Betriebskosten: 130 €
USt 10 %: 73 €
Bruttomonatsmiete: 803 €
3 Monatsmieten Kaution: 2.409 €

Anlage der Kaution - § 16b MRG

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet zur:

Verzinslichen Anlage (Sparbuch, Tagesgeld).
Getrennten Verwahrung vom übrigen Vermögen des Vermieters.
Übergabe einer Kautionsbestätigung an den Mieter.

Übliche Varianten:

Variante	Mieter-Vorteile	Vermieter-Vorteile
Kautionssparbuch auf Mieter-Namen + Verpfändung	Volle Verzinsung, klare Eigentumslage	Bei Schaden gerichtliche Freigabe nötig
Mietkautionskonto auf beiden Namen	Beide haben Einblick	Niedrigere Verwaltungs-Komplexität
Bankgarantie	Liquiditätsschonend	Vermieter zahlt für Garantie
Mietkaution-Versicherung	Keine Liquiditäts-Bindung	Mieter zahlt Prämie ca. 4-5 % pro Jahr

Hinweis Zinsen: Bei aktuellen Sparzinsen rund 2-3 % bringen 2.500 € Kaution rund 50-75 € pro Jahr Zinsen für den Mieter. Über 3-5 Jahre Mietzeit also 200-400 € - nicht zu vernachlässigen. Das klassische Kautionssparbuch funktioniert wie ein normales Sparbuch, nur dass es an den Vermieter verpfändet ist.

Aktien oder Fonds als Kaution?

§ 16b Abs 2 MRG schreibt kein Sparbuch vor, sondern eine fruchtbringende Veranlagung. Andere Anlageformen sind ausdrücklich zulässig - aber nur, wenn sie drei Bedingungen gleichzeitig erfüllen: eine gleich gute Verzinsung, eine gleich hohe Sicherheit (insbesondere durch die gesetzliche Einlagensicherung) und eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters mit Absonderungsrecht in dessen Insolvenz.

An der zweiten Bedingung scheitern Aktien und Fonds in der Praxis fast immer: Wertpapiere fallen nicht unter die Einlagensicherung von 100.000 € pro Kunde und Bank und können im Wert schwanken. Eine reine Aktien-Kaution erfüllt das Sicherheits-Kriterium daher nicht. Wer kein Geld binden will, greift eher zur Kautionsversicherung (siehe unten) als zum Wertpapierdepot.

Welche Kautionsvariante lohnt sich?

Das Kautionssparbuch auf den eigenen Namen (an den Vermieter verpfändet) ist für Mieter fast immer die beste Wahl: Das Geld bleibt das eigene, wird verzinst, und am Ende bekommt man Kapital plus Zinsen zurück. Das ist der gesetzliche Normalfall nach § 16b MRG.

Anders die Mietkautions-Versicherung (Kautionsbürgschaft): Statt Geld zu hinterlegen, zahlt man eine jährliche Prämie von rund 4 bis 5 Prozent der Kautionssumme an einen Versicherer, der dem Vermieter bürgt. Der Vorteil: Man muss keine drei Monatsmieten auf einmal aufbringen - praktisch bei knapper Kasse beim Einzug. Der gravierende Nachteil: Die Prämie ist verlorenes Geld, man bekommt nichts zurück, und über mehrere Jahre summiert sie sich. Bei 2.400 Euro Kaution sind 5 Prozent rund 120 Euro pro Jahr - nach fünf Jahren 600 Euro, die schlicht weg sind.

Die ehrliche Faustregel: Wer die Kaution aufbringen kann, hinterlegt sie als Sparbuch und behält Geld plus Zinsen. Die Versicherung ist nur ein Notbehelf für den Liquiditätsengpass beim Einzug - kein dauerhaft kluger Deal. Die Details und Kostenfallen dieses Modells behandelt der eigene Beitrag zur Mietkautionsversicherung als Bürgschaft.

Rückgabe der Kaution

Frist: 2-4 Wochen nach ordnungsgemäßer Wohnungsübergabe.

Erlaubte Abzüge:

Schäden über normale Abnützung hinaus (konkret belegt mit Fotos, Rechnungen).
Offene Mieten oder Betriebskosten.
Nicht zurückgegebene Wohnungs-Schlüssel.

Nicht erlaubt:

Pauschal-Abzüge ohne Beleg.
“Schönheits-Reparaturen” über normale Abnützung hinaus.
Bagatellschäden (kleine Wandflecken, übliche Bohrlöcher).

Was ist “normale Abnützung”?

Die Rechtsprechung qualifiziert als normale Abnützung:

Übliche Bohrlöcher (für Lampen, Regale).
Verschleiß der Parkettböden bei normaler Nutzung.
Wand-Verfärbungen durch Möbel-Abdrücke.
Flecken in Standard-Teppichböden nach 5+ Jahren.

Nicht als normale Abnützung gelten:

Mutwillige Beschädigung.
Brand-, Wasser- oder Tierschäden.
Komplette Umgestaltung ohne Einwilligung.

Was Sie bei Auszug tun sollten

Wohnungsübergabe-Protokoll unterschreiben - mit allen Mängeln und Zustand-Beschreibungen.
Übergabe-Fotos für jeden Raum, Detail-Aufnahmen wichtiger Stellen.
Zeugen zur Übergabe mitnehmen (Familie, Freunde).
Schlüssel-Übergabe quittieren lassen.
Rückgabe-Frist 2-4 Wochen im Auge behalten.
Bei Nicht-Rückzahlung schriftliche Mahnung an Vermieter mit Frist.
Klage bei BG wenn Mahnung erfolglos.

Beispiel: 2.500 € Kaution, 5 Jahre Miete

Posten	Wert
Kaution Mieter Sparbuch	2.500 €
Zinsen 2 % p.a. x 5 J.	250 €
Abzüglich KESt 25 %	-62,50 €
Verzinste Kaution bei Auszug	2.687,50 €
Erlaubte Abzüge (z.B. Schlüssel)	-50 €
Rückgabe an Mieter	2.637,50 €

Streit um die Kaution: so setzen Sie sie durch

Die häufigste Auseinandersetzung dreht sich um nicht oder zu spät zurückgezahlte Kautionen. Der Weg ist klar: Zuerst den Vermieter schriftlich mit Frist zur Rückzahlung auffordern (eingeschrieben, mit Verweis auf die erfolgte Übergabe). Reagiert er nicht oder zieht er unberechtigte Pauschalen ab, hilft die Mietervereinigung oder die Arbeiterkammer kostenlos weiter; im Vollanwendungsbereich kann die Schlichtungsstelle eingeschaltet werden, sonst klagt man beim Bezirksgericht.

Wichtig ist die Beweislage: Wer die Wohnung mit Übergabeprotokoll und Fotos zurückgegeben hat, steht stark da - denn der Vermieter muss jeden Abzug konkret belegen, nicht der Mieter seine Unschuld. Auf eine zu Unrecht einbehaltene Kaution fallen außerdem Verzugszinsen an.

Häufige Fehler rund um die Kaution

Vier Fehler kosten Mieter regelmäßig Geld. Erstens: die Kaution bar und ohne Beleg übergeben - immer eine Kautionsbestätigung verlangen. Zweitens: ohne Übergabeprotokoll ein- und ausziehen, sodass später Aussage gegen Aussage steht. Drittens: die Kaution “abwohnen”, also die letzten Mieten nicht zahlen - das ist unzulässig und kann zur Kündigung führen. Viertens: unberechtigte Abzüge stillschweigend hinnehmen, statt sie prüfen zu lassen. Wer diese vier Punkte vermeidet, bekommt seine Kaution fast immer vollständig zurück.

Was bei Insolvenz des Vermieters passiert

Hier zeigt sich, warum die Anlageform der Kaution so wichtig ist. Geht der Vermieter in die Insolvenz, ist die Kaution nur dann geschützt, wenn sie getrennt von seinem Vermögen verwahrt wurde. Ein Kautionssparbuch auf den Namen des Mieters (an den Vermieter verpfändet) bietet hier den optimalen Schutz: Das Guthaben gehört rechtlich dem Mieter und fällt nicht in die Insolvenzmasse.

Wurde die Kaution dagegen auf ein Konto des Vermieters überwiesen oder bar übergeben, droht der Totalverlust. § 16b Abs 3 MRG gibt dem Mieter nach Vertragsende ein Absonderungsrecht an der ordnungsgemäß angelegten Kaution (in Verbindung mit § 48 IO). Für Forderungen, die nichts mit dem Mietverhältnis zu tun haben, darf die Kaution in der Insolvenz nicht herangezogen werden. Wer wissen will, wie die Einlagensicherung im Bankenfall greift, findet die Grundlagen im Beitrag zur gesetzlichen Einlagensicherung in Österreich.

Zur Absicherung dient auch die Auskunftspflicht: § 16b Abs 2 MRG verpflichtet den Vermieter, dem Mieter auf Verlangen mitzuteilen, wo und wie die Kaution angelegt ist. Wer beim Einzug nach Bank, Kontonummer und Anlageform fragt und sich das schriftlich geben lässt, kann später nachweisen, dass das Geld getrennt verwahrt wurde. Zahlt der Vermieter eine fällige Kaution nicht zurück, fallen darauf zusätzlich gesetzliche Verzugszinsen an, die der Mieter geltend machen kann.

Was bei Verkauf der Wohnung passiert

Wird die vermietete Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses verkauft, tritt der neue Eigentümer in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein - auch in die Kaution. Praktisch wird der Kaufpreis üblicherweise um die offenen Kautionen reduziert, oder die Kautionssparbücher werden auf den neuen Eigentümer übertragen.

Für den Mieter ändert sich nichts: Der Rückzahlungsanspruch bleibt vollständig bestehen und richtet sich am Ende gegen den jeweils aktuellen Eigentümer. Wichtig ist nur, beim Eigentümerwechsel die Kautionsbestätigung und das Übergabeprotokoll griffbereit zu halten. Wer selbst eine vermietete Wohnung kauft, sollte die übernommenen Kautionen im Kaufvertrag exakt dokumentieren lassen - mehr dazu im Leitfaden zum Ablauf des Immobilienkaufs.

Mietkaution bei Befristung / Kündigung

Bei Befristung: Kaution-Höhe muss zur reduzierten Miete (nach Befristungsabschlag) passen.

Bei Kündigung durch Vermieter wegen Eigenbedarf: Kaution wird bei rechtmäßiger Kündigung ohne Mängel innerhalb der Frist zurückgegeben.

Bei vorzeitiger einvernehmlicher Auflösung: Kaution-Rückgabe nach den gleichen Regeln wie bei regulärem Auszug.

Quellen (4)

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch darf die Kaution maximal sein?

Marktüblich 3 Bruttomonatsmieten, gerichtlich bis 6 Monatsmieten zulässig. Höhere Kautionen sind sittenwidrig und im überschießenden Teil ungültig.

Was ist Bruttomonatsmiete?

Hauptmietzins + Betriebskosten + USt. Heizkosten sind NICHT in der Bruttomonatsmiete enthalten.

Muss die Kaution verzinst werden?

Ja, § 16b MRG: Vermieter muss die Kaution fruchtbringend anlegen. Zinsen gehören dem Mieter. Übliche Form: Kautionssparbuch auf den Namen des Mieters mit Verpfändung an den Vermieter.

Bis wann muss die Kaution nach Auszug zurückgegeben werden?

2-4 Wochen nach Wohnungsübergabe, abzüglich konkret belegbarer Mängel über normale Abnützung hinaus. Pauschal-Abzüge sind unzulässig.

Kann der Vermieter die Kaution für die letzte Miete verwenden?

Nein. Die Kaution darf nicht 'abgewohnt' werden. Der Mieter muss die Miete bis zum letzten Tag des Vertrages bezahlen, die Kaution dient nur als Sicherheit für Schäden und offene Forderungen.

Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Zuerst schriftlich mit Frist und eingeschrieben zur Rückzahlung auffordern. Hilft das nicht, unterstützen Mietervereinigung oder Arbeiterkammer kostenlos, im Vollanwendungsbereich die Schlichtungsstelle, sonst das Bezirksgericht. Der Vermieter muss jeden Abzug konkret belegen - mit Übergabeprotokoll und Fotos steht man stark da.

Muss ich eine Kautionsbestätigung bekommen?

Ja. Der Vermieter muss die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen verzinslich anlegen und eine Kautionsbestätigung ausstellen. Übergeben Sie die Kaution nie bar ohne Beleg - sonst fehlt im Streitfall der Nachweis, dass und wie viel Sie hinterlegt haben.

Ist meine Kaution bei einer Insolvenz des Vermieters geschützt?

Nur wenn sie getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wurde. Ein Kautionssparbuch auf Ihren Namen gehört rechtlich Ihnen und fällt nicht in die Insolvenzmasse. § 16b Abs 3 MRG gibt Ihnen ein Absonderungsrecht. Bar übergebenes oder auf das Vermieterkonto gezahltes Geld ist dagegen gefährdet.

Was passiert mit der Kaution, wenn die Wohnung verkauft wird?

Der neue Eigentümer tritt in den Mietvertrag und damit in die Kaution ein. Ihr Rückzahlungsanspruch bleibt voll bestehen und richtet sich am Ende gegen den aktuellen Eigentümer. Bewahren Sie Kautionsbestätigung und Übergabeprotokoll auf.